|
成交量之所以放大，是因?yàn)槭艿椒績(jī)r(jià)下降、政策刺激及大幅降息后購(gòu)買力的顯著提升等因素的綜合影響，以及長(zhǎng)期以來(lái)累積的剛性需求與改善性需求的部分釋放。房?jī)r(jià)仍然是影響成交量變化的最敏感因素。
不過(guò)，樓市的投資性需求還是很低迷，短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的“去庫(kù)存化”問(wèn)題難以解決，如果國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇情況低于市場(chǎng)預(yù)期，那么房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整壓力將會(huì)更大。
西南證券：回暖狀況約持續(xù)到今年年中
西南證券首席宏觀分析師董先安認(rèn)為，房地產(chǎn)庫(kù)存調(diào)整是比較費(fèi)時(shí)間的，但是目前的剛性需求依然存在，只要價(jià)格降到位，就能實(shí)現(xiàn)回暖。
不過(guò)，價(jià)格下調(diào)的空間卻沒(méi)有大家希望的那么大。
安邦咨詢集團(tuán)：房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年可能會(huì)開始活躍
安邦咨詢集團(tuán)房地產(chǎn)分析師蘇晶認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年可能會(huì)開始活躍。但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)整體走出低迷，初步結(jié)束調(diào)整期，應(yīng)該是在2010年。
目前一部分的需求釋放主要是具有剛性需求的人，經(jīng)過(guò)政策的刺激及自身對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的需求，促使他們買房。
但這一輪的反彈并不代表樓市就此復(fù)蘇，可能需要繼續(xù)用降價(jià)換來(lái)進(jìn)一步的成交數(shù)目。當(dāng)然一部分開發(fā)商已經(jīng)悄悄提價(jià)，但這也是試探性的做法，并且提價(jià)的開發(fā)商多有品牌優(yōu)勢(shì)，一旦市場(chǎng)不接受，它們也有回旋余地。
媒體觀察
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道：今年庫(kù)存2.5億平方米自住型需求難撐持續(xù)回暖
作為經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，樓市的真正回暖，直接關(guān)系經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的啟動(dòng)。
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，當(dāng)前京滬深等主要城市樓市交易量結(jié)構(gòu)主要為中小 戶型，為自住型需求，這些需求在樓市降價(jià)和政策利好刺激下釋放，樓市能否持續(xù)這種高漲的交易量值得懷疑。
“分析第一季度的交易結(jié)構(gòu)，投資型和改善性需求沒(méi)有釋放出來(lái)。”顧云昌認(rèn)為，第一季度主要交易房屋戶型面積都比較小，這些購(gòu)房需求是在2008年下半年以來(lái)積蓄下的，也就是說(shuō)，目前釋放出來(lái)的自住型需求，是2008年下半年和2009年一季度的購(gòu)房需求。
顧云昌說(shuō)，深圳等珠三角地區(qū)樓市調(diào)整時(shí)間開始比較早，調(diào)整幅度也很大。本輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也將從珠三角開始，樓市的全面反彈也會(huì)從珠三角開始。
而從京滬深三地的一季度交易數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看，珠三角地區(qū)整體交易量仍舊比較小，環(huán)比增幅也不大，沒(méi)有出現(xiàn)北京、上海兩地那樣突飛猛進(jìn)般的反彈。
中國(guó)社科院城市環(huán)境研究中心研究員楊重光認(rèn)為，珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還沒(méi)有出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)出現(xiàn)全面的反彈。
每日經(jīng)濟(jì)新聞：小陽(yáng)春PK假按揭
3月22日，牛刀首度發(fā)表了《中國(guó)樓市為何要以假按揭的形式自殺》的博客，引用了來(lái)自深圳市國(guó)土資源局的大量成交案例及數(shù)據(jù)，稱深圳一些樓盤“假按揭”，同時(shí)指出，在上海、北京、成都等地都有這種被刻意營(yíng)造出來(lái)的假象。
牛刀本人因此寫了《誰(shuí)能解讀深圳國(guó)土局的數(shù)據(jù)？》予以回?fù)?，同時(shí)連續(xù)撰寫多篇博文稱，今年樓市的“小陽(yáng)春”，起因正是“假按揭”。
牛刀表示，“我可以百分之一百地肯定，我說(shuō)的‘假按揭’現(xiàn)象存在。如果深圳市國(guó)土
資源局認(rèn)為我誤讀了數(shù)據(jù)，也應(yīng)該出書面公告函，而且還應(yīng)當(dāng)將我所列舉的每個(gè)成交記錄編號(hào)的業(yè)主姓名、具體成交房源套數(shù)等詳細(xì)材料公布，看看我說(shuō)的‘假按揭’現(xiàn)象是不是被誤讀。”
“自2002年開始，‘假按揭’現(xiàn)象就出現(xiàn)了，只是今年特別嚴(yán)重。不僅深圳有，全國(guó)其他地方也有。在深圳等地，為了實(shí)現(xiàn)目的，開發(fā)商還會(huì)大量使用假的身份證。據(jù)我了解，上海也有‘假按揭’，除了個(gè)別是由中小開發(fā)商自行完成外，大部分都借助中介來(lái)完成。”
對(duì)此，銀行業(yè)人士說(shuō)，以個(gè)人身份證辦“假按揭”很難實(shí)施，因?yàn)樗秀y行在辦理個(gè)人房貸前，都會(huì)查詢個(gè)人征信資料，發(fā)現(xiàn)之前有貸款購(gòu)買多套房的記錄將很難辦理。
北京晚報(bào)：虛高房?jī)r(jià)明年撤火
由北京市社科院編寫的2009年度北京藍(lán)皮書近日正式發(fā)布。藍(lán)皮書認(rèn)為，北京房?jī)r(jià)上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)居民收入的增加，房?jī)r(jià)的月供超過(guò)居民接受限度。盡管一些樓盤在低迷的行情下降價(jià)促銷，但整體房?jī)r(jià)仍在走高，一些房地產(chǎn)商還抱有種種幻想“負(fù)重死扛”。目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的原因之一，就是價(jià)格背離了一般居民購(gòu)買能力。
藍(lán)皮書建議：政府干預(yù)房?jī)r(jià)的關(guān)鍵就是著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。北京今年計(jì)劃新開工850萬(wàn)平方米保障住房和限價(jià)房；而2007年開工的590萬(wàn)平方米和去年開工的803萬(wàn)平方米廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等，到今年年底即可竣工200萬(wàn)平方米、配售5萬(wàn)套；到2010年前后，大量保障性住房將能上市，把低收入人群從商品房市場(chǎng)中轉(zhuǎn)移出來(lái)，從而對(duì)商品房的高價(jià)位起到釜底抽薪作用。
藍(lán)皮書還建議，適當(dāng)降低土地出讓金對(duì)抑制過(guò)高的房?jī)r(jià)也是必要的，是政府讓利于民的重要舉措，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)擺脫目前的困境。
民間看法
馬躍成：2009年房?jī)r(jià)將整體性下降30%
判斷2009年的房地產(chǎn)走勢(shì)其實(shí)更容易些，也沒(méi)有多少懸念。
只要看一下地產(chǎn)頻道的博客，現(xiàn)在還有多少人唱漲？即使是樂(lè)觀派也是天天在念叨著困難呀！困難！房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年繼續(xù)走低、甚至加速走低有很多的理由和條件，很多人都有論述。這里只講兩點(diǎn)：
一是2008年房地產(chǎn)的打折優(yōu)惠只是一些局部的、短期的措施，房地產(chǎn)整體性行業(yè)下降還不明顯。
二是從供求關(guān)系上來(lái)說(shuō)，空置的房子太多了。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，大多數(shù)開發(fā)商不肯降價(jià)銷售，是樓市成交量下降、房屋出現(xiàn)滯銷的主要原因，所以這種情況不會(huì)繼續(xù)下去了。
從政府層面上來(lái)看，政府還會(huì)繼續(xù)推出促進(jìn)刺激市場(chǎng)發(fā)展的政策。房地產(chǎn)已經(jīng)列為拯救經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)行業(yè)，因此一定還要下大力氣促進(jìn)交易量上來(lái)，這才是根本的目的和辦法。
讓人們買房靠什么？只有降價(jià)。因此明年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨來(lái)自上下兩面的夾擊，同時(shí)開發(fā)商自身的壓力也難以維持下去。
2009年房?jī)r(jià)整體性下降30%應(yīng)當(dāng)是個(gè)比較實(shí)際的數(shù)字，既彌補(bǔ)2008年下降的不足，也為今后的下降留點(diǎn)空間。
楊少鋒：三座大山?jīng)Q定2009年房?jī)r(jià)難以反彈
筆者將2009年樓市面臨的困難歸結(jié)為以下三個(gè)方面：
第一，房地產(chǎn)真實(shí)的購(gòu)買需求受到嚴(yán)重?fù)p傷。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)明白當(dāng)前樓市的問(wèn)題遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止是購(gòu)房者觀望這么簡(jiǎn)單，中國(guó)樓市真實(shí)的購(gòu)買力已經(jīng)受到沉重打擊。
第二，房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口依然嚴(yán)重，直接對(duì)2009年樓市形成巨大的銷售回款壓力。
第三，空置面積嚴(yán)重。2008年年末，全國(guó)商品房空置面積1.64億平方米，比上年增長(zhǎng)21.8%。如此巨大的空置面積，對(duì)樓市的銷售和租賃都形成巨大的壓力，加上國(guó)家所公布的9000億元保障性住宅建設(shè)的投資計(jì)劃，2009年樓市銷售壓力空前。
需求減少、資金缺口和空置面積嚴(yán)重這三座壓在樓市頭上的大山，決定了樓市復(fù)蘇還前路漫漫。在銀根放松、購(gòu)房成本大幅下降、房?jī)r(jià)下降帶動(dòng)需求的促進(jìn)下，下半年需求反彈是必然的，而房?jī)r(jià)，在三座大山壓力下毫無(wú)反彈可能。 |