民革中央向政協(xié)會(huì)議提交的集體提案內(nèi)容，該提案建議加快修訂《城市房地產(chǎn)管理法》，并全面取消預(yù)售商品房制度，建立商品房竣工入市銷(xiāo)售制度。
一、預(yù)售制降低了開(kāi)發(fā)商門(mén)檻。
民革中央在其所提的這份名為“關(guān)于加快修訂《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展的建議”的提案中指出，房地產(chǎn)預(yù)售制度已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范的主要根源之一。該制度不僅導(dǎo)致房屋面積縮水、建筑設(shè)計(jì)變更、房屋質(zhì)量缺陷等問(wèn)題得不到解決，更為嚴(yán)重的是誘發(fā)了延期交房、抵押房再預(yù)售、預(yù)售房再抵押，最后甚至還會(huì)出現(xiàn)“攜款潛逃”等違法犯罪行為。
提案還認(rèn)為，房地產(chǎn)預(yù)售制度降低了開(kāi)發(fā)商的門(mén)檻，使得不具備開(kāi)發(fā)實(shí)力的企業(yè)進(jìn)入了市場(chǎng)，增加了開(kāi)發(fā)商投資出問(wèn)題的幾率，銀行和購(gòu)房人被動(dòng)的成為風(fēng)險(xiǎn)投資的犧牲品。
二、取消預(yù)售制已有基礎(chǔ)。
“適時(shí)果斷取消商品房預(yù)售制度，是消除房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范的重要舉措。”民革中央建議，取消商品房預(yù)售制度，建立商品房竣工入市銷(xiāo)售制度。
民革中央提案還認(rèn)為，目前取消商品房預(yù)售制度已具備了比較堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。首先是金融體系改革和金融制度創(chuàng)新為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了多元化的融資方式，銀行貸款、發(fā)行股票、債券融資等方式均可補(bǔ)缺預(yù)售商品房籌資的功能。其次是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商積累了一定的實(shí)力，具備了駕馭資金項(xiàng)目運(yùn)作的能力，對(duì)預(yù)售商品房制度的依賴(lài)性已減弱。
對(duì)于民革中央的提案，筆者在深表贊同的同時(shí)，就商品房預(yù)售制度應(yīng)被取消的理由補(bǔ)充如下：
三、商品房預(yù)售許可制度已經(jīng)完成其歷史使命。
政府出臺(tái)商品房預(yù)售制度，其目的是促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)，令開(kāi)發(fā)商在較低成本的情況下得以快速發(fā)展。通過(guò)幾年的發(fā)展來(lái)看，政府的目的已經(jīng)達(dá)到?？涩F(xiàn)在看來(lái)預(yù)售制度已經(jīng)成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金壟斷，最后形成壟斷效率的工具，并且，增加購(gòu)房者及銀行的風(fēng)險(xiǎn)。由此我們可以看出，商品房預(yù)售許可制度已經(jīng)嚴(yán)重違背了政府出臺(tái)此項(xiàng)政策的初衷，并且已經(jīng)成為深受民眾反對(duì)的一項(xiàng)制度。
開(kāi)發(fā)商絕大多數(shù)已經(jīng)度過(guò)原始積累期，已無(wú)需政府扶持。中國(guó)2007福布斯中國(guó)富豪榜第一名是廣東碧桂園（ 查看地圖）房地產(chǎn)公司的楊惠妍，個(gè)人凈資產(chǎn)高達(dá)162億美元，第二名是香港世茂集團(tuán)的許榮茂，個(gè)人凈資產(chǎn)73億美元，第三名是上海復(fù)星國(guó)際集團(tuán)的郭廣昌，個(gè)人凈資產(chǎn)48.5億美元。2007年福布斯中國(guó)富豪榜最大的特點(diǎn)就是來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)的富豪增加了不少，在前10名的富豪就有6名出自房地產(chǎn)行業(yè)。從房產(chǎn)商個(gè)人資產(chǎn)的快速累積，可以看出房產(chǎn)商已具備相當(dāng)?shù)囊?guī)模，已無(wú)需政府扶持，取消商品房預(yù)售許可制度不會(huì)影響開(kāi)發(fā)商正常發(fā)展。
因此，商品房預(yù)售許可制度已經(jīng)完成了其歷史使命，是到了取消的時(shí)候了。
四、商品房預(yù)售許可制度已名存實(shí)亡。
09年起，上市交易的商品房中，絕大多數(shù)將是現(xiàn)房，對(duì)于購(gòu)房者而言，有無(wú)商品房預(yù)售制度都是一樣。目前，中國(guó)商品房的空置面積接近2億平方，并且這一數(shù)字還有大幅上述的趨勢(shì)。形成這樣局面的主要原因是今年房產(chǎn)銷(xiāo)售一直不暢、房產(chǎn)商死扛房?jī)r(jià)、消費(fèi)者持續(xù)觀望等。正因如此，09年起現(xiàn)房銷(xiāo)售將成為一種主流銷(xiāo)售方式。
受多種因素影響，購(gòu)房者很少會(huì)選擇期房。目前，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響下的民眾收入預(yù)期降低、房產(chǎn)商資金壓力加大令消費(fèi)者擔(dān)心買(mǎi)到爛尾樓、房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)供大于求的因素影響，購(gòu)房者絕大多數(shù)不會(huì)購(gòu)買(mǎi)期房。
因此，商品房預(yù)售許可制度已經(jīng)名存實(shí)亡，已經(jīng)到了取消的時(shí)候了。
五、以商品房為主導(dǎo)的房產(chǎn)市場(chǎng)格局已經(jīng)出現(xiàn)改變。
商品房所占市場(chǎng)份額將越來(lái)越少。房改十年來(lái)，民眾所能購(gòu)買(mǎi)的房屋產(chǎn)品只有商品房，商品房占據(jù)了房產(chǎn)市場(chǎng)幾乎全部的份額。直到經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的大幅推出，商品房一統(tǒng)市場(chǎng)的格局才得以改變。2007年8月13日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào))下發(fā)。文件明確表示，把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)。自此，中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)掀起了保障房建設(shè)熱潮。近階段，政府出臺(tái)9000億安居工程，更是奠定了中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)即將步入保障房時(shí)代的基礎(chǔ)。可以想見(jiàn)，在未來(lái)的發(fā)展歷程中，商品房在房產(chǎn)市場(chǎng)中所占份額將越來(lái)越少。
商品房開(kāi)發(fā)商將越來(lái)越少。中國(guó)目前有超過(guò)3．5萬(wàn)家房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，這些企業(yè)大多是經(jīng)過(guò)若干年的成長(zhǎng)壯大，部分企業(yè)已經(jīng)取得了不俗的成績(jī)?？呻S著資金吃緊、銷(xiāo)售不暢、行業(yè)不景氣等原因，很多企業(yè)將選擇轉(zhuǎn)行；政府大力推進(jìn)保障房建設(shè)步伐，部分開(kāi)發(fā)商將轉(zhuǎn)投保障房建設(shè)；政府大規(guī)模安居工程的順利推進(jìn)，將令商品房土地供應(yīng)日益減少。因此，商品房開(kāi)商將越來(lái)越少，就象奢侈品制造（經(jīng)營(yíng)）商的數(shù)量永遠(yuǎn)比不上一般商品制造（經(jīng)營(yíng)）商一樣。
商品房?jī)r(jià)格漲、跌對(duì)社會(huì)的影響將越來(lái)越小。前幾年，尤其是2007年房?jī)r(jià)暴漲令社會(huì)矛盾日益惡化。而今年以來(lái)的房?jī)r(jià)下跌，又令政府深感不安?？梢院敛豢鋸埖卣f(shuō)，前幾年房?jī)r(jià)的漲跌牽動(dòng)著幾乎所有人的神經(jīng)。而隨著保障性房源的大幅推出、將持續(xù)一段時(shí)間的房?jī)r(jià)下跌、消費(fèi)者的夠房需求漸趨理性，房?jī)r(jià)的漲、跌，尤其是商品房?jī)r(jià)格的漲跌對(duì)社會(huì)的影響將越來(lái)越小。就象絕大多數(shù)人不關(guān)心勞斯萊斯車(chē)、江詩(shī)丹頓表、LV包的價(jià)格漲跌一樣，不再關(guān)心商品房?jī)r(jià)格的漲跌。
政府對(duì)商品房的關(guān)注程度將越來(lái)越低。房改以來(lái)，政府對(duì)商品房的關(guān)注程度一直居高不下，從扶持到調(diào)控先后出臺(tái)了很多政策：1998年，住房分配貨幣化——標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)全面開(kāi)始市場(chǎng)化；2000年，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)；2001年，刺激消費(fèi)，繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)；2003年4月，121文件第二套住房提高首付比例——拉響宏觀調(diào)控警報(bào)；2004年，831大限，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的管理、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管、銀行首次加息等政策先后出臺(tái)——標(biāo)志著宏觀調(diào)調(diào)控開(kāi)始；2005年3月國(guó)八條出臺(tái)——調(diào)控上升到政治高度（舊國(guó)八條），5月，七部委意見(jiàn)——調(diào)控加強(qiáng)、細(xì)則出臺(tái)（新國(guó)八條）；2006年5月國(guó)六條出臺(tái)——新一輪調(diào)控大幕開(kāi)啟；2007年8月國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)文件，回歸保障、健全廉租住房制度——標(biāo)志著政策調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變……
政府之所以出臺(tái)如此密集的政策，是因?yàn)樯唐贩繉?duì)中國(guó)社會(huì)已經(jīng)產(chǎn)生了重要的影響，并且由于商品房?jī)r(jià)格日漸瘋漲，已經(jīng)激化了社會(huì)矛盾。而到了2008年，我們可以看到，政府針對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的政策就明顯少了很多。隨著保障性房源的大幅推出令民眾的住房需求逐步得到滿(mǎn)足、民眾逐漸樹(shù)立起理性房屋消費(fèi)觀、商品房回歸其應(yīng)具備的高端定位，政府對(duì)商品房的關(guān)注程度將越來(lái)越低。
綜上所述，筆者認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別商品房時(shí)代。這樣為商品房而度身打造的商品房預(yù)售許可制度理應(yīng)退出。
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