主持人：唐文祺
嘉賓：上海中原研究咨詢部研究經(jīng)理龔敏
一、二月份全國(guó)樓市成交量出現(xiàn)回升，部分開(kāi)發(fā)商乘此悄然將價(jià)格上調(diào)。與此同時(shí)消費(fèi)者希望價(jià)格進(jìn)一步下降的愿望卻仍然很強(qiáng)烈。3月12日舉辦的“上海之春”房展會(huì)雖人流量創(chuàng)下了1
3萬(wàn)人次的新紀(jì)錄，但四天會(huì)展期間僅僅達(dá)到1.2億元的意向定金數(shù)，創(chuàng)歷史新低。市場(chǎng)究竟會(huì)在繼續(xù)觀望中僵持下去，還是就此回暖，房地產(chǎn)商可以盡享春日暖陽(yáng)？上證演播室請(qǐng)來(lái)業(yè)內(nèi)人士做出解答。
促銷舉措力度不夠
主持人：與以往相比，此次2009“上海之春”房展會(huì)有什么不同之處？
龔敏：這次公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年房展會(huì)的人流量，創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到了13萬(wàn)人次；但現(xiàn)場(chǎng)意向定金卻只是4天達(dá)到1.2億元人民幣，創(chuàng)下歷史新低。我感覺(jué)，這次房展會(huì)還是表現(xiàn)為“看熱鬧多、出手少”。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在5月傳統(tǒng)樓市旺季來(lái)臨之前，這次房展會(huì)可以看做是一次試水?？赡苡行┤藭?huì)不同意，因?yàn)橹T如萬(wàn)科、復(fù)地等一干品牌開(kāi)發(fā)商紛紛缺席，只有綠地和大華兩家企業(yè)在展館中大做文章，整體效果大打折扣。但以我個(gè)人角度來(lái)看，品牌開(kāi)發(fā)商的缺席，反而起到了吸引注意力的效果。
為什么這么說(shuō)呢？據(jù)我所知，部分開(kāi)發(fā)商正在醞釀新一輪的銷售措施，其中包括了促銷方式、銷售定價(jià)、如何更好體現(xiàn)附加值等各個(gè)方面，以應(yīng)對(duì)即將來(lái)臨的5月樓市銷售旺季。以萬(wàn)科為例，作為行業(yè)老大，在房展會(huì)上的一舉一動(dòng)勢(shì)必成為關(guān)注焦點(diǎn)，并以此作為預(yù)測(cè)后市的衡量基準(zhǔn)之一，因此還不如索性不出現(xiàn)于房展會(huì)上。這倒不失為營(yíng)銷的一種手段。
從各個(gè)參展的樓盤(pán)分布區(qū)域來(lái)看，大多集中于閔行區(qū)、松江區(qū)及各個(gè)郊區(qū)新城等外環(huán)以外區(qū)域，普遍位置較偏。而市民們?cè)鞠＜娇吹降慕祪r(jià)、大力促銷等情況，并沒(méi)有發(fā)生。從展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，只有春申麗城推出的二房8.8折、三房8.6折，買(mǎi)房送車位的促銷手段力度較大，其他一干樓盤(pán)實(shí)行的送契稅、免物業(yè)費(fèi)等舉措，實(shí)屬司空見(jiàn)慣，并不能構(gòu)成吸引力。
開(kāi)發(fā)商應(yīng)避免盲目樂(lè)觀
主持人：由于今年1-2月份的市場(chǎng)成交情況尚屬樂(lè)觀，“回暖”說(shuō)法開(kāi)始產(chǎn)生，你同意這種觀點(diǎn)嗎？
龔敏：從1、2月份的市場(chǎng)成交量來(lái)看，排除掉配套商品房，商品住宅共計(jì)成交了11296套，與去年同期相比，成交量?jī)H僅減少了5.6%，表面上看似乎有所起色。但是由于去年很多項(xiàng)目延期開(kāi)工，今年的市場(chǎng)存貨增量只會(huì)比2008年更大。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如何消化存貨的壓力有增無(wú)減。如果開(kāi)發(fā)商對(duì)于后市太過(guò)樂(lè)觀，甚至于計(jì)劃漲價(jià)的話，這種判斷并不明智。
需要指出的是，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)欲望并沒(méi)有消失。回顧一下前兩個(gè)月的個(gè)盤(pán)成交情況，只要開(kāi)發(fā)商把售價(jià)調(diào)整合理到位了，很容易引發(fā)購(gòu)買(mǎi)力的釋放。舉例來(lái)說(shuō)吧，大寧板塊的慧芝湖花園，歷史價(jià)格曾經(jīng)達(dá)到過(guò)2.2萬(wàn)元/平方米。但在去年年底推出二期時(shí)，先是以“八折”優(yōu)惠來(lái)吸引客戶，當(dāng)天就售出130套房。今年前2個(gè)月間，開(kāi)發(fā)商仍然采用較為平穩(wěn)的價(jià)格銷售，現(xiàn)在的銷售均價(jià)也不過(guò)在1.8至1.9萬(wàn)元/平方米之間，結(jié)果銷售超過(guò)500多套。
我舉這個(gè)例子是想說(shuō)明，目前成交量的小幅提升只是前期需求積壓的階段性釋放而已。如今的購(gòu)房者，受到總體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，加上觀望等待多時(shí)，會(huì)表現(xiàn)得更為理性。如果沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的價(jià)格松動(dòng)，并不會(huì)輕易選擇入市，希望開(kāi)發(fā)商對(duì)于后市預(yù)測(cè)不要盲目樂(lè)觀。
謹(jǐn)慎挑選合理物業(yè)
主持人：從專業(yè)人士角度來(lái)提建議，如今是不是入市購(gòu)房的時(shí)機(jī)？
龔敏：我覺(jué)得5月份的市場(chǎng)情況很難預(yù)測(cè)，因?yàn)閺倪@次房展會(huì)的情況來(lái)看，買(mǎi)賣(mài)雙方的僵持情況仍然存在。開(kāi)發(fā)商的定價(jià)通常會(huì)根據(jù)可售量或周邊樓盤(pán)價(jià)格來(lái)調(diào)整，不排除出現(xiàn)個(gè)別地理位置好的樓盤(pán)進(jìn)入銷售后期時(shí)，房源的稀缺會(huì)致使開(kāi)發(fā)商提價(jià)惜售;但如果采取持續(xù)降價(jià)的方式，又容易引發(fā)購(gòu)房者的進(jìn)一步觀望情緒。因此，我覺(jué)得，市中心區(qū)域或者是配套設(shè)施完善的偏遠(yuǎn)區(qū)域，在經(jīng)歷了前一輪調(diào)整之后，樓盤(pán)價(jià)格回漲幅度很小，或者保持平穩(wěn)的話，應(yīng)該是比較適合剛性需求者購(gòu)買(mǎi)的。 |