近日,不少地方政府為促進(jìn)商品住宅銷(xiāo)售、保持房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，紛紛推出購(gòu)房落戶(hù)口的政策，引起了大家的熱議。我市相關(guān)部門(mén)從2009年開(kāi)始對(duì)原有的購(gòu)房遷戶(hù)籍的辦法也作了調(diào)整，降低了年限門(mén)檻，規(guī)定購(gòu)買(mǎi)市區(qū)成套住房90平方米以上，取得房屋所有權(quán)證1年以上，由單位合法聘錄用2年以上，按規(guī)定參加社保2年以上，允許其本人配偶及其未成年子女整戶(hù)遷入。
那么，購(gòu)房落戶(hù)到底對(duì)樓市有多大影響？結(jié)合蘇州樓市客觀現(xiàn)狀，本刊記者就此問(wèn)題與新鴻嘉投資顧問(wèn)公司總經(jīng)理袁繼峰進(jìn)行了交流，現(xiàn)整理如下，以饗讀者。
記者：為了應(yīng)對(duì)嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，各級(jí)政府最近頻出猛藥拉動(dòng)內(nèi)需，于是家電下鄉(xiāng)乃至汽車(chē)下鄉(xiāng)紛紛出籠，大家忙不迭下鄉(xiāng)的時(shí)候，也有一種“倒行逆施”的做法：鄉(xiāng)民上城，凡購(gòu)買(mǎi)一定面積城市商品住宅的農(nóng)村戶(hù)口人員，再滿(mǎn)足或多或少的一些條件便可落戶(hù)城市，成為“城里人”。你如何看待這種做法？
袁繼峰：這一帖藥主治功能是城市商品住宅消化不良的癥狀，伴了“降低利息、放松銀根”的藥引、再加“契稅減免”的針劑，“中西”結(jié)合，療效更好。
記者：為什么說(shuō)是中西醫(yī)結(jié)合療法？
袁繼峰：之所以說(shuō)中西醫(yī)結(jié)合，是因?yàn)樗摄y根、降利息、減稅費(fèi)這一類(lèi)的金融、財(cái)政政策在一些主流經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域，已發(fā)展成為邏輯嚴(yán)密的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段。從這一點(diǎn)而言，有點(diǎn)像“西醫(yī)”，并且和多數(shù)西藥一樣有較大副作用：稅減多了，國(guó)庫(kù)空虛；錢(qián)發(fā)多了，通貨膨脹。而戶(hù)口政策雖然各國(guó)都有，最大的戶(hù)口當(dāng)然是國(guó)籍，但是把人分成“農(nóng)村戶(hù)口”和“非農(nóng)村戶(hù)口”，把戶(hù)口作為經(jīng)濟(jì)調(diào)整的手段很具有國(guó)情特色，應(yīng)當(dāng)屬于中醫(yī)的手段了。而這種手段直接成本低廉，無(wú)非是多做幾本戶(hù)口本、電腦里多幾組戶(hù)籍?dāng)?shù)據(jù)，花費(fèi)有限，絕沒(méi)有動(dòng)搖國(guó)本的擔(dān)憂(yōu)，療效卻不錯(cuò)，從這一點(diǎn)而言，又有點(diǎn)像“中醫(yī)”。
記者：蘇州本身也有購(gòu)房落戶(hù)的政策，2009年又進(jìn)一步放松了門(mén)檻，這條 政策對(duì)樓市的促進(jìn)作用到底有多大？
袁繼峰：從統(tǒng)計(jì)來(lái)看，蘇州市區(qū)2008年有近27%的房子賣(mài)給了非蘇州市區(qū)戶(hù)口的置業(yè)者，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，其中有14.5%賣(mài)給了外省客戶(hù),8.3%賣(mài)給了本省其他市的客戶(hù),2.5%賣(mài)給了本市非市區(qū)客戶(hù),其余的是境外人士。
同時(shí)，去年外來(lái)人員置業(yè)比例比2007年還增加了約2個(gè)百分點(diǎn)，這些都說(shuō)明蘇州市區(qū)的生活與工作環(huán)境對(duì)外來(lái)人口的吸引力還是非常大的。從實(shí)際工作中我們也發(fā)現(xiàn)，成熟的開(kāi)發(fā)商在 戶(hù)型定位時(shí)都考慮到了落戶(hù)口所規(guī)定的面積下限，設(shè)計(jì)的戶(hù)型均在下限之上，說(shuō)明購(gòu)房落戶(hù)的需求在蘇州市區(qū)還是較為旺盛的，也得到了開(kāi)發(fā)商的足夠重視，未來(lái)這種情況還會(huì)繼續(xù)存在。
話(huà)題一
戶(hù)籍制度本身有制約
記者：對(duì)城市商品住房有效需求不足而言，購(gòu)房落戶(hù)這帖“藥”療效可能不錯(cuò)，直接花費(fèi)也不多，看來(lái)是好藥。不過(guò)是不是也有很大的副作用呢？
袁繼峰：要弄清楚放開(kāi)戶(hù)口這個(gè)問(wèn)題的副作用之前，我們還是要先弄清楚戶(hù)口的作用。
中國(guó)早在西周時(shí)就設(shè)立了掌握戶(hù)籍的“司民”，男孩滿(mǎn)8個(gè)月，女孩滿(mǎn)7個(gè)月以上的人，就由司民按不同性別登記于冊(cè)，并分城、鄉(xiāng)進(jìn)行人口統(tǒng)計(jì)，這是把戶(hù)籍城鄉(xiāng)二元化管理的最早記載。
春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，諸侯國(guó)為了擴(kuò)大兵源，增加稅收，紛紛建立嚴(yán)格的戶(hù)籍登記制度。郡、縣長(zhǎng)官每年年底將下一年度的農(nóng)戶(hù)和稅收的數(shù)目做出預(yù)算，上報(bào)國(guó)君，可見(jiàn)當(dāng)時(shí)的戶(hù)籍已經(jīng)作為編制地方財(cái)政預(yù)算、國(guó)防計(jì)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計(jì)劃的基本依據(jù)了。
秦與西漢時(shí)期戶(hù)籍管理開(kāi)始法律化，規(guī)定人人都必須登記入籍，登記入籍的人口統(tǒng)稱(chēng)為“編戶(hù)民”，編戶(hù)民不得隨意遷徙，否則稱(chēng)為“亡命之徒”，將受到嚴(yán)懲。出游之人必須持“符”，上面登記本人姓名、職務(wù)、籍貫、年齡，還寫(xiě)明身高、膚色等體貌特征，基本就是一本護(hù)照了。幸虧孔子早生了300年，否則他想帶了一幫學(xué)生周游列國(guó)去講學(xué)就難了。顯然秦以后政府已經(jīng)把戶(hù)籍作為控制人口流動(dòng)、管理社會(huì)治安的手段了。以后改朝換代，戶(hù)籍制度雖然有點(diǎn)變化，但主要內(nèi)容大同小異。
記者：建國(guó)以后的戶(hù)口制度是否和以前的不一樣？
袁繼峰：新中國(guó)建立后的戶(hù)籍制度，由于歷史傳統(tǒng)、文化觀念因素的影響，還是保留有大量傳統(tǒng)戶(hù)籍制度的內(nèi)容。比如戶(hù)籍帶有很深的身份烙印，城市戶(hù)口和農(nóng)村戶(hù)口之間存在著一定差別，享受的待遇明顯不同；戶(hù)籍被打上世襲的烙印，農(nóng)村居民的子弟除考學(xué)、參軍提干等少數(shù)途徑外，絕大部分都承襲父母的農(nóng)村戶(hù)籍。在上世紀(jì)五十年代中后期開(kāi)始，戶(hù)口和高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)聯(lián)在一起，就更增加了人們對(duì)戶(hù)口的依附關(guān)系，住房、醫(yī)療、教育、就業(yè)等公民的權(quán)益同戶(hù)口性質(zhì)相掛鉤，進(jìn)一步突出了農(nóng)業(yè)戶(hù)口和非農(nóng)業(yè)戶(hù)口的差異。
所以，現(xiàn)行戶(hù)籍制度最大問(wèn)題，在于阻礙了勞動(dòng)力資源的優(yōu)化配置和地區(qū)間的合理流動(dòng)，不利于城市化建設(shè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；擴(kuò)大了城鄉(xiāng)二元化差異，社會(huì)不公平情況加重。
話(huà)題二 購(gòu)房落戶(hù)推進(jìn)城市化
記者：如你所說(shuō)，現(xiàn)行的戶(hù)籍制度實(shí)際上阻礙了農(nóng)村人口進(jìn)城，也就是說(shuō)可能從某種程度上，阻礙了中國(guó)城市化發(fā)展的進(jìn)程，那么我國(guó)目前的城市化情況與未來(lái)前景又是什么樣的呢？
袁繼峰：我國(guó)2008年的城市化率將近46%，世界平均水平是47%，發(fā)達(dá)國(guó)家是75%，假如我們2020年左右城市化率要達(dá)到65%，那么未來(lái)10到20年還要有近3.6億人進(jìn)城。目前我們的城市化大體只完成了三分之二，未來(lái)我們將繼續(xù)推動(dòng)城市化進(jìn)程，不會(huì)逆轉(zhuǎn)。
由此可見(jiàn)，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)只是在階段性過(guò)度膨脹后需要調(diào)整步伐，而不是衰退，所以“振興”也就無(wú)從談起，反倒是制訂中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃更重要。購(gòu)房落戶(hù)，是順應(yīng)城市化大方向的舉措，也是加速城市化的途徑。
記者：這么多人進(jìn)城，首先要發(fā)展的當(dāng)然是房地產(chǎn)，不過(guò)大量人口涌進(jìn)城市會(huì)導(dǎo)致學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施不足的，怎么解決？
袁繼峰：其實(shí)我們可以反過(guò)來(lái)考慮問(wèn)題。這次的經(jīng)濟(jì)危機(jī)讓大家弄明白了一個(gè)道理——最大的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題是需求不足，東西生產(chǎn)出來(lái)沒(méi)有要；而不是像十多年前那樣生產(chǎn)力不足、東西買(mǎi)不到。如果說(shuō)人口集中到城市后，出現(xiàn)公共設(shè)施不足的問(wèn)題，那正好就是增加供給和生產(chǎn)的好機(jī)會(huì)，就是增加就業(yè)的好機(jī)會(huì)。剛才講到學(xué)校、醫(yī)院不夠用，可以順勢(shì)而生啊，一來(lái)可以用來(lái)滿(mǎn)足大家的上學(xué)和看病的需求，二來(lái)可以解決更多教育、醫(yī)療領(lǐng)域人員的工作機(jī)會(huì)，何樂(lè)而不為？
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