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經(jīng)廣泛征求社會(huì)意見，市物價(jià)局、市住建局昨天正式公布了新制定的普通住宅物業(yè)公共服務(wù)分類分項(xiàng)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（以下簡稱《標(biāo)準(zhǔn)》）。根據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)》，業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)時(shí)，各項(xiàng)服務(wù)可以選擇不同的服務(wù)等級(jí)自由組合，如同“點(diǎn)菜”，豐儉由人，任意搭配。該《標(biāo)準(zhǔn)》將從12月1日起施行。
昨天公布的《標(biāo)準(zhǔn)》將物業(yè)公共服務(wù)分為綜合服務(wù)、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)等5項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同將每項(xiàng)服務(wù)分為5個(gè)等級(jí)，等級(jí)越高服務(wù)越周到細(xì)致，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也就相應(yīng)越高。并按照小區(qū)收費(fèi)面積的大小將每項(xiàng)服務(wù)分為8個(gè)收費(fèi)檔次，同等級(jí)的服務(wù)項(xiàng)目，小區(qū)面積越大，平均單位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)越低。物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)等于各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)之和。為此，分類分項(xiàng)分級(jí)的物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也被形象化稱為“菜單式”收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
據(jù)市物價(jià)部門介紹，長期以來，在物業(yè)服務(wù)過程中，業(yè)主常常感到“服務(wù)不到位”、“收費(fèi)不合理”，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)也抱怨“收費(fèi)難”，雙方?jīng)]有一個(gè)相對(duì)公正、具體可行的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，由此積累的矛盾和引發(fā)的糾紛日益增多。此次出臺(tái)的物業(yè)公共服務(wù)“菜單式”收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，通過“細(xì)化服務(wù)內(nèi)容、量化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范化服務(wù)收費(fèi)”，使服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)起來，為物業(yè)服務(wù)雙方提供統(tǒng)一規(guī)范的衡量尺度。
標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)會(huì)不會(huì)引起現(xiàn)有住宅小區(qū)物業(yè)收費(fèi)漲價(jià)？市物價(jià)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于現(xiàn)有的住宅小區(qū)，在《標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施之前已經(jīng)依法通過協(xié)議、合同等形式約定物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，繼續(xù)按原約定執(zhí)行；需要調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)或者“雙過半”的業(yè)主同意后方可實(shí)施。因此，這次出臺(tái)的政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到具體住宅小區(qū)的物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍由業(yè)主“說了算”，所以不會(huì)引起現(xiàn)有住宅小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的普遍上漲。
■新聞鏈接
問：“菜單式”收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何使用，能否舉例說明？
答：在前期物業(yè)招投標(biāo)或業(yè)主大會(huì)成立后選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以自主選擇服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)等級(jí)進(jìn)行組合，最終確定本小區(qū)的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。例如，某普通住宅小區(qū)計(jì)費(fèi)面積120000 m2，綜合服務(wù)選擇五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，政府指導(dǎo)價(jià)為0.45元/m2/月；共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)選擇三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，政府指導(dǎo)價(jià)為0.33元/m2/月；公共秩序維護(hù)選擇四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，政府指導(dǎo)價(jià)為0.68元/m2/月；保潔服務(wù)選擇四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，政府指導(dǎo)價(jià)為0.52元/m2/月；綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)選擇五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，政府指導(dǎo)價(jià)為0.06元/m2/月；物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)為上述5項(xiàng)收費(fèi)之和，即2.04元/m2/月。則該住宅小區(qū)前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在不高于2.04元/m2/月的范圍內(nèi)通過招投標(biāo)等形式確定，招投標(biāo)價(jià)格不得擅自超出政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定。同時(shí)，政府指導(dǎo)價(jià)也可以作為業(yè)主大會(huì)成立后服務(wù)雙方協(xié)商定價(jià)的參考，當(dāng)然這時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不再具有強(qiáng)制約束力。
問：如果物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整，應(yīng)當(dāng)履行什么程序？
答：住宅小區(qū)入住以后，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)尚未成立，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)成本變化需要調(diào)整，或因政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)變化需要提高的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織、指導(dǎo)與監(jiān)督下，公開真實(shí)、完整、有效的物業(yè)服務(wù)成本信息，向業(yè)主征詢意見，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上（簡稱“雙過半”）的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)實(shí)施調(diào)整并約定執(zhí)行。
業(yè)主大會(huì)成立之后，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同約定實(shí)施調(diào)整。
問：在計(jì)算物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)時(shí)，計(jì)費(fèi)面積以什么為準(zhǔn)？
答：物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積（車庫除外）為計(jì)費(fèi)面積；尚未登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計(jì)費(fèi)。未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋面積不作為計(jì)費(fèi)面積。
問：業(yè)主應(yīng)當(dāng)從何時(shí)起開始交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？
答：納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額承擔(dān)。完成交付次月起物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主或物業(yè)使用人交納。
問：房屋交由他人使用的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰承擔(dān)？
答：物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以由物業(yè)使用人交納，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
問：房屋空置期間物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)有何優(yōu)惠措施？
答：新建普通住宅前期物業(yè)管理期間，業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用，并事先書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，在不超過24個(gè)月的時(shí)期內(nèi)，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按70%交納，優(yōu)惠期超過24個(gè)月的可由雙方協(xié)商確定。業(yè)主大會(huì)成立后，優(yōu)惠措施由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。非普通住宅和非住宅物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的優(yōu)惠措施按照合同約定執(zhí)行。
問：公共照明、公共用水等公共能耗費(fèi)用如何收?。?br /> 答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由全體或部分業(yè)主承擔(dān)且費(fèi)用不能直接計(jì)入單個(gè)業(yè)主的電梯、水泵、中央空調(diào)、集中供熱、監(jiān)控機(jī)房等設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)及電梯年檢維保、公共照明、公共用水等產(chǎn)生的費(fèi)用，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取并集中支付給供水、供電等企業(yè)，稱為代收代交費(fèi)用。
代收代交費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨(dú)列賬，按實(shí)際支出和約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人合理分?jǐn)?。分?jǐn)傓k法應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)服務(wù)合同約定，合同中沒有約定或約定不明確的，按業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)?。業(yè)主（含空置房屋的業(yè)主）應(yīng)當(dāng)按照分?jǐn)倲?shù)額按時(shí)交納代收代交費(fèi)用。
問：房屋或車位交付使用時(shí)發(fā)放的出入證（卡）是否需要另行付費(fèi)？
答：新建住宅小區(qū)實(shí)行門禁出入證（卡）管理的，建設(shè)單位（或物業(yè)服務(wù)企業(yè)）不得在房價(jià)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)之外向業(yè)主另行收取門禁系統(tǒng)建設(shè)費(fèi)用和日常維護(hù)費(fèi)用，并應(yīng)當(dāng)為每戶業(yè)主、物業(yè)使用人免費(fèi)配置不少于4張出入證（含IC卡等）。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場實(shí)行門禁出入證（卡）管理的，應(yīng)當(dāng)免費(fèi)為車主配置1張出入證（卡）。業(yè)主另有需求申請(qǐng)辦理或要求補(bǔ)辦的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按照補(bǔ)償成本原則向申領(lǐng)人收取工本費(fèi)。
問：對(duì)臨時(shí)來訪人員實(shí)行持證管理的，如何收費(fèi)？
答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)臨時(shí)來訪人員實(shí)行持證管理的，可按照制作成本收取出入證（卡）押金，證件完好退還后，應(yīng)如數(shù)退回押金，證件丟失、損壞的，可收取證（卡）制作工本費(fèi)。
問：共有部分、共用設(shè)施收益如何分配？
答：利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事經(jīng)營的，所得收益按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用；沒有決定或者約定的，70%納入專項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。
問：業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿意時(shí)，應(yīng)該如何維護(hù)自身權(quán)益？
答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)的，業(yè)主可以請(qǐng)求業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督履行，或者向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、有關(guān)主管部門投訴，也可以依法向人民法院起訴，請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
問：業(yè)主不按照約定履行交費(fèi)義務(wù)怎么辦？
答：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，履行按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。若業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，依法追繳。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)結(jié)清物業(yè)服務(wù)和代收代交等費(fèi)用。
問：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可否向業(yè)主收取裝修押金？
答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何名義、任何方式向業(yè)主、物業(yè)使用人收取裝修押金或保證金等費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主、物業(yè)使用人的裝修活動(dòng)提供基本服務(wù)以外的額外服務(wù)需要收費(fèi)的，可根據(jù)實(shí)際成本向價(jià)格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門申報(bào)，經(jīng)核準(zhǔn)后方可收費(fèi)。