6月4日，住建部、央行和銀監(jiān)會發(fā)出通知，就商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房的認定標準進行了明確的規(guī)范。按照通知的界定，在二套房的認定上，實行以家庭為單位，以“認房”為主，同時又輔之“認貸”的最嚴厲的二套房標準認定政策。
言之“最嚴”是在二套房的認定上，2007年曾出臺過相應的標準，但2007年實行“認貸不認房”的原則，該原則的缺陷是顯而易見的，炒房者對每一套住房都可以通過全款支付之后，然后用房產做抵押，再去銀行以其他名義貸款炒房，而在銀行看來，他并不存在房貸。
而目前的標準，其嚴厲程度體現(xiàn)在：
首先，克服了之前“認貸不認房”的漏洞，秉行以“認房”為主的標準，如果在所在地房屋登記系統(tǒng)或者交易系統(tǒng)證明已經有一套住房的，借款人首次申請利用貸款購買住房，算第二套房。
其次，為了進一步堵住制度的漏洞，在“認房”的同時，又增加了兩個特殊的標準：一是“認貸”，即借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的，不管貸款有無還清，都執(zhí)行二套政策，嚴厲程度，前所未有；二是通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的，也執(zhí)行二套政策。
這樣，通過“認房又認貸”的嚴厲標準，等于給二套房貸政策的執(zhí)行力構筑了一道堅強的制度籬笆，既可以防止執(zhí)行中的跑冒滴漏，又可以監(jiān)督各個銀行為了私利而亂設標準，各行其是。其實，在這個政策出臺之前，由于缺乏統(tǒng)一的認定標準，一方面給各大銀行如何執(zhí)行造成了很大的難度，另一方面，一些銀行為了多拉客戶，利用標準的缺失的空子打政策的擦邊球，有可能最終使二套房貸流于形式，這是已有歷史之鑒的。特別是，由于近期宏觀環(huán)境的變化，導致一些人對國家房地產政策能否繼續(xù)嚴格執(zhí)行出現(xiàn)了一些曲解，以開發(fā)商為主的利益集團更是不遺余力的淡化政策的威力，讓民眾對房地產新政的命運極為擔憂。
因此，三部委聯(lián)合出臺二套房貸的認定標準，一方面給銀行執(zhí)行提供了明確的依據(jù)，另一方面，以最嚴厲的認定標準繼續(xù)強化了政策的預期，在時下房地產泡沫依然是威脅中國經濟和社會的心腹大患的情況下，高層非常明白，一旦因為一點風吹草動就輕易放棄初見成效的政策，很可能再次迎來房價的報復性反彈，使調控政策功虧一簣，給中國經濟和社會埋下更大的隱患。而信貸政策作為“10號文“的靈魂，其有無威力的關鍵則在于是否嚴格執(zhí)行二套房貸。因此，標準的出臺，無論是對于銀行操作層面，還是對于呵護調控的成果，捍衛(wèi)政策的公信力都大有裨益，是政府對民眾和開發(fā)商的一次明確的“喊話”。
特別需要指出的是，二套房貸政策針對的只是房地產的過度消費和投機、投資行為，對于民眾的住房需求，并不像開發(fā)商曲解的形成打壓。二套認定標準雖然嚴厲，但其中不乏開放和溫情，比如，對于沒有本地戶口的常住人口的購房需求，仍然持鼓勵態(tài)度。按照通知規(guī)定，不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，才按第二套政策執(zhí)行，而對于能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，按本地居民認定標準執(zhí)行。
當然，認定標準嚴格了，關鍵的還在于執(zhí)行，銀行，房屋登記和交易的管理部門，甚至民政部門，都應該強化信息的完整和互通，堵住各種鉆政策空子的跑冒滴漏行為，才能使嚴格的認定標準真正發(fā)揮威力。 |