70.06億元！由北京廣渠路15號地塊保持了不到3個(gè)月的今年最貴土地紀(jì)錄昨天在上海被刷新。昨天下午，中海發(fā)展(上海)有限公司以這一高價(jià)獲得普陀長風(fēng)居住用地，成為今年新的“中國地王”。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年“地王”頻出，具有國資背景的房企無疑成為重要推手。而在土地等資源向?qū)嵙ζ髽I(yè)聚攏的情況下，房地產(chǎn)市場的整合可能無法避免。
國資背景房企屢屢出手
昨天下午，中海、仁恒、綠城、保利以及由蘇寧地產(chǎn)牽頭組成的聯(lián)合投標(biāo)組5方入圍長風(fēng)地塊的現(xiàn)場競拍。此前，領(lǐng)取該地塊申請書的企業(yè)達(dá)到69家，申請競買的企業(yè)達(dá)15家，不過最終唯有能接受在60億元這一高“門檻”上競價(jià)的企業(yè)留下來進(jìn)行“強(qiáng)者的較量”。
“上海商品住宅用地的新增供應(yīng)一直比較緊張，顯然大家都對這幅地很感興趣。但要知道，該地塊中的一部分去年曾被拿出來出讓過，結(jié)果是流標(biāo)，沒想到今年樓市一回暖，地價(jià)能被飆到這么高，這一年里真是‘冰火兩重天’。”有業(yè)內(nèi)人士向記者感嘆。
戴德梁行的分析師更指出，今年土地市場的情形與前兩年不同，“當(dāng)時(shí)，拿地的企業(yè)中有不少是中小型開發(fā)商、甚至是非房地產(chǎn)企業(yè)，而此輪土地?zé)岢彪m然高過往年，但拿地活躍的卻都是國企。”
的確，國資背景的房企今年更能在土地市場內(nèi)爭得“肥肉”。比如，剛在上月底以35億元的價(jià)格包攬上海嘉定南翔5塊住宅地塊的紅籌國企華潤置地昨天再次出手，以14億元拿下上海松江泗涇一幅居住用地；上周誕生的上海今年“單價(jià)地王”徐虹北路8號住宅地塊，折合樓板價(jià)2.32萬元/平方米，由上海市國資委旗下的上海城建集團(tuán)獲得。
國企為何有“底氣”
有評論指出，國企屢次出手拿下“地王”狂飆，已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中頗有“時(shí)代特征”的現(xiàn)象。問題是，國企為何如此有“底氣”？
“當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)的融資是非均衡的，實(shí)力強(qiáng)大的房企獲得融資的機(jī)會(huì)更多、規(guī)模也更大，而這又決定了房企所能獲得的土地資源的多少與優(yōu)劣，‘強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱’的‘馬太效應(yīng)’正在形成。”易居房地產(chǎn)研究院高級研究員回建強(qiáng)指出。
確實(shí)，資金向來是“嫌貧愛富”的。如銀行在政策趨緊的下半年依然對大房企敞開供應(yīng)資金，8月以來，萬科獲得建行500億元、金地獲得工行300億元信貸額度等均是佐證；上市公司更可以利用資本市場再融資，在H股上市的中海發(fā)展就在上半年實(shí)現(xiàn)了配股集資，而且作為中國建筑打包上市的資產(chǎn)之一，中海事實(shí)上已借中建曲線回A股。中海發(fā)展董事局主席孔慶平曾表示，今年將動(dòng)用50億元資金來新增土地儲備。
“沒辦法，中小房企在這方面一直是受‘歧視’的，這也使得我們在市場轉(zhuǎn)好的情況下依然選擇穩(wěn)扎穩(wěn)打，不敢貿(mào)然擴(kuò)張。再說，即使拼也拼不過的，只能看著很多資源被國企‘壟斷’。”一位“偏安一隅”的小城市開發(fā)商對記者直言。
市場期望良性整合
在業(yè)內(nèi)看來，今年土地市場上國企的“威風(fēng)”有目共睹，至于搶地潮后的行業(yè)發(fā)展，市場集中度勢必越來越高，整合趨勢難以避免。
不過，業(yè)內(nèi)也期望這種整合是良性的，要避免地價(jià)、 房價(jià)畸形發(fā)展。“今年房價(jià)上漲推動(dòng)地價(jià)上漲，而反過來地價(jià)上漲又支撐著未來的房價(jià)上漲，希望國企的積極不要造成一種‘惡性循環(huán)’。”有評論人士指出。
“地價(jià)是房價(jià)的重要組成部分之一，對房價(jià)造成一定影響，但不能最終決定房價(jià)高低，因?yàn)榉績r(jià)主要由市場需求決定。當(dāng)然，對后市盲目樂觀、沖動(dòng)型高價(jià)購地的行為并不可取。”上海中原研究咨詢部經(jīng)理龔敏表示。
以中海發(fā)展此次的高價(jià)拿地為例，市場人士在認(rèn)可其所獲地塊土地價(jià)值的同時(shí)，也對市場風(fēng)險(xiǎn)有所擔(dān)憂。“目前長風(fēng)板塊一手住宅基本沒有，而周邊板塊在售樓盤的價(jià)格大部分在2.2萬-2.6萬元/平方米，中海發(fā)展這次購得的樓板價(jià)高達(dá)2.24萬元/平方米，無疑有一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。”龔敏坦言。
“這個(gè)價(jià)格真是挺高的，要達(dá)到保本的話，將來房子大概要賣到4萬元/平方米。”方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)咨詢部經(jīng)理趙豫川認(rèn)為。 |