繼一季度的“小陽(yáng)春”過(guò)后，隨著夏季的來(lái)臨，杭城房市也隨日漸升高的氣溫，人氣、房?jī)r(jià)都往上躥。雖然大部分市民、專(zhuān)家學(xué)者以及開(kāi)發(fā)商都認(rèn)為支持房?jī)r(jià)上行的條件尚未成熟，但這場(chǎng)“虛火”卻實(shí)實(shí)在在冒了上來(lái)，且有愈燒愈旺之勢(shì)……
開(kāi)發(fā)商再露“牛臉”
近日，家住杭州城西的余小姐為給父母買(mǎi)套附近地段某樓盤(pán)的房子可謂費(fèi)盡了心思。樓盤(pán)還沒(méi)開(kāi)盤(pán)她便去看好了其中一套，并提前交了2萬(wàn)元定金。該樓盤(pán)本來(lái)原定周五開(kāi)盤(pán)，但開(kāi)發(fā)商說(shuō)預(yù)售證沒(méi)拿到，要推遲。周六晚9點(diǎn)，她卻突然接到銷(xiāo)售部經(jīng)理的電話(huà)，說(shuō)是明日開(kāi)盤(pán)，讓她早點(diǎn)來(lái)排隊(duì)，因?yàn)槊刻追孔訋缀醵加惺嗳嗽谂抨?duì)。
第二天早上4點(diǎn)，余小姐和先生趕到銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，發(fā)現(xiàn)隊(duì)伍已經(jīng)排得很長(zhǎng)了，最終她只拿到近300號(hào)！銷(xiāo)售人員告訴她，她們這次總共推出兩幢近300套房子，她的號(hào)這么后，肯定拿不到好的房源了。果然，300套房源幾乎一售而空，只剩下靠馬路且 戶(hù)型結(jié)構(gòu)不太好的十幾套，余小姐失望而歸。
余小姐的購(gòu)房經(jīng)歷在杭州已不是個(gè)別現(xiàn)象。近日，杭州媒體上類(lèi)似的報(bào)道比比皆是。
盡管開(kāi)發(fā)商們慎言回暖和見(jiàn)底，但房?jī)r(jià)隨“暖風(fēng)”而漲已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。在杭州人居展上，優(yōu)惠的少了，打折的也少了，緊咬價(jià)格不松口甚至提價(jià)的開(kāi)發(fā)商多了。
濱江房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)企劃部經(jīng)理陳國(guó)靈表示，目前市場(chǎng)開(kāi)始企穩(wěn)是好事，但最讓人擔(dān)心的是個(gè)別開(kāi)發(fā)商趁著熱度亂漲價(jià)，把已經(jīng)逐漸走好的房市給攪亂了。
近郊板塊突破萬(wàn)元大關(guān)
杭州很多普通購(gòu)房者將房市“虛火”歸咎于溫州炒房客。余小姐懊惱地告訴記者，她之所以沒(méi)買(mǎi)到中意的房子，都是溫州炒房客惹的禍。“溫州人很多都是一買(mǎi)三四套，而且他們很精，早早雇人排隊(duì)拿號(hào)，號(hào)子都連在一起，對(duì)銷(xiāo)售情況了如指掌。”
一位溫州投資客表示，杭州有地鐵概念、價(jià)格又被低估的樓盤(pán)，是他們最感興趣的。
投資客哄抬起了杭州的房?jī)r(jià)是毋庸置疑的。位于杭州三墩的某樓盤(pán)邊套的房源單價(jià)高達(dá)12000元/平方米，也被一搶而空，三墩房?jī)r(jià)由此邁過(guò)每平方米萬(wàn)元的大關(guān)。另一個(gè)位于杭州九堡的熱門(mén)地鐵樓盤(pán)，個(gè)別邊套的單價(jià)甚至超過(guò)了一萬(wàn)元。而在杭州，這兩個(gè)都屬于近郊板塊。從購(gòu)房者身份證信息看，有40%以上來(lái)自溫州，還有10%來(lái)自東陽(yáng)、義烏，杭州本地的購(gòu)房者不到10%。
雖然在房市不好時(shí)，杭州各樓盤(pán)都紛紛到溫州進(jìn)行力度頗大的促銷(xiāo)，但對(duì)重回杭州樓市的溫州投資客，不少開(kāi)發(fā)商卻諱莫如深。一位業(yè)內(nèi)人士表示，杭州任何一個(gè)集中熱銷(xiāo)的樓盤(pán)都離不開(kāi)投資客，尤其是嗅覺(jué)敏銳的溫州投資客。他認(rèn)為，剛性需求大多是根據(jù)各自的工作和生活區(qū)域就近買(mǎi)房的，購(gòu)買(mǎi)區(qū)域也較分散，所以熱銷(xiāo)樓盤(pán)沒(méi)有投資客很難一搶而空。而溫州人看好杭州樓市的抗跌性以致蜂擁而至、再次掀起杭州樓市的搶購(gòu)熱潮并不奇怪。
一位業(yè)內(nèi)人士在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為，目前杭州樓市大熱的原因有三:一是剛性需求；二是浙江外貿(mào)出口形勢(shì)不好，部分投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)的人就不敢把資金投入再生產(chǎn)，而是轉(zhuǎn)到置業(yè)層面了；三是股市回暖，讓很多套牢的股民部分解套，這些人感覺(jué)股市擔(dān)驚受怕還不如買(mǎi)房子。
浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉芬教授給開(kāi)發(fā)商敲響了警鐘：一旦樓市“虛火”再次起來(lái)，支撐這波樓市回暖行情的政策因素很可能會(huì)重新掉頭，比如金融和稅收優(yōu)惠政策可能會(huì)有所調(diào)整，又如目前熱議的開(kāi)征物業(yè)稅，對(duì)炒房者將起到很大的遏制作用。
隨著存量房成為交易主力，專(zhuān)家認(rèn)為———
房市應(yīng)在平穩(wěn)中回暖
讓人頗為“捉摸不定”的房市一直牽動(dòng)著老百姓敏感的神經(jīng)，對(duì)于坊間的眾多“預(yù)言”，北京和上海的房地產(chǎn)專(zhuān)家在接受記者采訪(fǎng)時(shí)紛紛表示，今年房產(chǎn)市場(chǎng)回暖的趨勢(shì)已經(jīng)基本形成，隨著存量房取代增量房成為交易主力，房?jī)r(jià)將會(huì)愈加平穩(wěn)。因此，開(kāi)發(fā)商們?nèi)羧匀徊扇?ldquo;捂盤(pán)”、“雇人排隊(duì)”或者“虛假交易”等伎倆，不僅無(wú)法催生“火爆”的假象，同時(shí)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也將是極大的。
復(fù)旦大學(xué)住房政策中心(籌)常務(wù)副主任陳杰就房市回暖向記者解釋道，由于受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，許多購(gòu)房者去年下半年起選擇觀望態(tài)度，這一剛性需求的累積一定程度上奠定了房市迎來(lái)“小陽(yáng)春”的基礎(chǔ)。與此同時(shí)，今年年初開(kāi)始的一系列金融政策的放寬也使得市場(chǎng)上資金鏈相對(duì)寬裕；再加上有關(guān)政策的扶持，今年以來(lái)房產(chǎn)成交量的上升就不足為奇了。
其實(shí)，在房產(chǎn)專(zhuān)家業(yè)內(nèi)，對(duì)于今后市場(chǎng)的走向有著三種判斷：第一種是“U”字形發(fā)展，即房市將在觸底后穩(wěn)步回升。據(jù)了解，該趨勢(shì)得到專(zhuān)家們的最大認(rèn)可；第二種預(yù)測(cè)是“L”形走向，認(rèn)為可能各方還將處于一種博弈狀態(tài)，市場(chǎng)在一段時(shí)間內(nèi)處于平穩(wěn)態(tài)勢(shì)；最后一種預(yù)測(cè)則是“W”形，其間有漲有跌。然而無(wú)論哪種趨勢(shì)，都毫無(wú)例外地將目前市場(chǎng)情況視作轉(zhuǎn)折點(diǎn)。因此，有專(zhuān)家給出保守估計(jì)：“至少就今年看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖已經(jīng)成為大家基本的共識(shí)。”
不過(guò)，陳杰在接受采訪(fǎng)時(shí)也表示，并不是說(shuō)房產(chǎn)市場(chǎng)回暖了，開(kāi)發(fā)商們就又可以人為制造“哄搶”的局面，使其利潤(rùn)最大化。陳杰說(shuō)，且不論是否會(huì)再次出現(xiàn)類(lèi)似次貸危機(jī)的不可控事件，單就目前政府的相關(guān)措施來(lái)看，也不可能在短時(shí)間內(nèi)再次出現(xiàn)“房?jī)r(jià)飛漲”的現(xiàn)象。
他解釋說(shuō)，“V”字形的發(fā)展趨勢(shì)是大家最為害怕的，因此最近政府試探性地發(fā)布物業(yè)稅研究開(kāi)征的消息。
而另一位來(lái)自上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心的專(zhuān)家更是一針見(jiàn)血地指出：“目前，上海、北京等地已經(jīng)進(jìn)入存量房成為樓市主要力量的局面，而且這一局面在越來(lái)越多的城市中出現(xiàn)，這讓開(kāi)發(fā)商壟斷操控房?jī)r(jià)的時(shí)代成為歷史。”他解釋說(shuō)，增量房的波動(dòng)比較大，畢竟是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者形成了一對(duì)多的局面，開(kāi)發(fā)商在自己的樓盤(pán)上沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。而存量房則不同，“二手房的交易很多時(shí)候，是多人對(duì)多人的形式，因此眾人的博弈將互相牽制。”目前大量存量房進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)于房?jī)r(jià)的平穩(wěn)將起到至關(guān)重要的作用。這位專(zhuān)家認(rèn)為，目前態(tài)勢(shì)下的價(jià)格不會(huì)快速下降，也不可能飛速上升。
而中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員、社科院《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》主編牛鳳瑞則認(rèn)為，看房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，應(yīng)該看一個(gè)周期的完整過(guò)程，而不是一個(gè)斷面。某個(gè)時(shí)段不能說(shuō)明問(wèn)題。杭州房市5月成交火爆，從長(zhǎng)期看或許只是個(gè)小插曲，也許并不能代表6月、7月、8月的走勢(shì)。房市的恢復(fù)需要一個(gè)過(guò)程，有可能經(jīng)歷進(jìn)兩步然后再退一步的過(guò)程，如果房地產(chǎn)商提價(jià)過(guò)多、過(guò)快，成交量就可能會(huì)降。每個(gè)買(mǎi)房者根據(jù)不同的參照系都會(huì)有自己的判斷，有人買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，也有人買(mǎi)跌不買(mǎi)漲。
牛鳳瑞認(rèn)為，“溫州炒房團(tuán)”的“重出江湖”應(yīng)該說(shuō)給了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一個(gè)很強(qiáng)的市場(chǎng)信號(hào)———現(xiàn)在可以增加開(kāi)發(fā)了。當(dāng)然對(duì)于“炒房”，國(guó)家也有各種限制政策，包括現(xiàn)在正廣泛討論的“物業(yè)稅”，都對(duì)炒房行為有所限制。 |