近年來，伴隨著上海房價的逐年走高以及人們工資水平的相對穩(wěn)定，越來越多的人開始感覺到買房“吃力”甚至是買不起房了。在此背景下，“小產權房”引起了低收入群體的注意，相對而言，“小產權房”在售價方面低一些，對他們的吸引力比較大。
小產權房受市場歡迎
老蔡早已退休，現(xiàn)在某私人企業(yè)做財務，連帶退休金，一月的收入在3500元左右。她雖然膝下有兩兒子，但兒子們自顧自，平
時對老蔡關心不夠。“想讓兒子給我買房，這輩子是沒指望了?！崩喜田@得灰心喪氣。
一年前，聽說在上海嘉定馬陸地區(qū)銷售著一種沒有產權的房子，老蔡表現(xiàn)出了濃厚的興趣。她告訴記者，反正自己歲數(shù)大了，活不了太長的時間，產權對她來說沒有意義。“過個20年，我死了，房子讓國家收去好了?！?
記者趕赴現(xiàn)場采訪后發(fā)現(xiàn)，像這樣的沒有產權的房子，還挺受市場歡迎。售樓處的小姐對記者說，“大家都想明白了，沒有產權的房子也照樣可以保值、增值，而且轉讓時還不用像正規(guī)商品房一樣納稅?！?
“將來只要補繳差不多每平方米500元的土地稅，就可以拿到同其他商品房一樣的產證；免物業(yè)管理費，每月只需交納10元的清潔費......”售樓小姐向記者一一羅列了購買小產權房的優(yōu)點。
南匯宣橋也曾有一種小產權房出售。記者在相關房產的產權證上看到了“50年工業(yè)用地”的字樣。售樓先生對記者說，這無關緊要，關鍵是價格便宜，“實惠”。
兩周前，記者趕赴松江石湖蕩鎮(zhèn)正在銷售的恬潤新苑小區(qū)調查，發(fā)現(xiàn)那里的銷售情況也非常好，售樓先生告訴記者，目前只剩下4-5套疊加別墅和2套聯(lián)體別墅了，其他房源要等三期開盤了。
據(jù)介紹，眼下該小區(qū)在銷售的疊加別墅售價為3200元/平方米，聯(lián)體別墅則為4500元/平方米?！跋鄬τ谥苓叺臉潜P，恬潤新苑要便宜50%”，售樓先生對記者說。
一同去看房的一位中年人不以為然，他告訴記者，目前恬潤新苑沒有價格優(yōu)勢，但他看中的是將來產權證下來的那一刻，“屆時，房價一定會飆升?！?
據(jù)售樓先生介紹，眼下購房者只能拿到發(fā)票，待開發(fā)商的大產證下來后，一年內可以領到小產證，而目前恬潤新苑的大產證已經在辦理之中了，預計3-5年內可以拿到。“那時候，就與普通商品房沒有區(qū)別了?！?
以上樓盤有一個共同點，就是地處郊縣、現(xiàn)房出售、在上海市房產交易中心沒有備案、沒有同普通商品房一樣的70年住房產權證。還有，上述樓盤均不提供銀行貸款，須一次性付款。這便是人們常說的小產權房。
不能公開對外出售
根據(jù)目前相關法規(guī)，村民在其宅基地上造房不必交納土地出讓金，但在農村集體所有的土地上建造商品房出售，就必須先經由國家征地轉為建設用地，房產開發(fā)商向國家交納土地出讓金等稅費后，再將建造好的商品房公開出售，而國家會以頒發(fā)房屋所有權證書的形式確認買房人對房屋的產權。
準確地說，小產權房不是商品房，所以不能公開對外出售，小產權證也不具備商品房產權證的法律效力。所以，買房人購買小產權房，其利益將不受國家法律保護。因此，買房人要防止被低廉的價格所迷惑，而忽視了小產權房普遍存在的房屋質量、物業(yè)管理和違規(guī)拆遷等隱患。
記者還注意到，小產權房往往在建筑質量方面要遜色于同類的普通商品房。如上述嘉定馬陸的房子，看上去就像是集體宿舍；南匯宣橋的房子原本就是工業(yè)區(qū)的職工住宅；松江恬潤新苑的房子，則到處可見“縫縫補補”的墻面。
大小產權無權威的解釋
那么，動輒掛在買房人嘴邊的“小產權”究竟指什么呢？房地產業(yè)內人士向記者介紹，小產權是充滿中國特色的稱法，主要是為了相對區(qū)別于“大產權”。但事實上，對大小產權并無統(tǒng)一的權威解釋。
第一種解釋是，發(fā)展商的產權叫大產權，買房人的產權叫小產權，這種叫法是因為買房人的產權是由發(fā)展商的一個產權分割而來的。所以相對而言，發(fā)展商的產權大，購房人的產權小。
第二種解釋是，國家發(fā)產權證的叫大產權，而國家不發(fā)產權證僅由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的叫小產權。買房人需要特別注意的是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的房產實際上并無真正的產權，因為這種房產缺少國家出具的土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會給予備案。
第三種解釋是，房產再轉讓時不用交土地出讓金的叫大產權，再轉讓時要補繳土地出讓金的叫小產權。由此來看，普通商品房是大產權房，而經濟適用房是小產權房。一般買房人可以從購房合同的土地使用權條款中進行區(qū)別確認。
目前廣為流傳的小產權一般是指上述第二種解釋，也叫鄉(xiāng)產權。鄉(xiāng)產權是指購買在農民集體土地上建設的房屋，由享有該土地所有權的鄉(xiāng)(鎮(zhèn)）合作經濟聯(lián)合社或村經濟合作社的機構制作頒發(fā)權屬證書。
適當規(guī)避風險
據(jù)房地產業(yè)內人士向記者透露，目前上海的小產權房被明令禁止公開交易，它們往往以動遷安置房名義出售或在廣告中回避產權問題。
如果買房人實在對小產權房有意，專家建議在購買時優(yōu)先考慮以下幾個因素，這樣可以適當規(guī)避風險。
首先是堅持只買現(xiàn)房的原則，這樣可以防范開發(fā)商用期房作幌子，中途停工卷款消失；在集中開發(fā)且規(guī)模大的小區(qū)購買小產權房，這樣將來萬一遇到維權情況時，可以集中廣大住戶力量共同行動；在村民混居的小區(qū)購買小產權房，可以有效防范被違規(guī)拆遷的風險；最好在購買小產權房前打聽一下開發(fā)商的背景，有政府背景的優(yōu)先考慮。 |