無(wú)論市場(chǎng)向東還是向西，有些純粹脫離消費(fèi)需求的房子將在2009的暖冬遭受通輯，它們是：
一、戶型面積定位整體看大而檔次與消費(fèi)群卻是普通人群的項(xiàng)目
有沒(méi)有這種定位的項(xiàng)目，答案是肯定的。
比如，地段比較好，開(kāi)發(fā)商實(shí)力有限，依據(jù)地段先給這些項(xiàng)目定位為高檔，但囿于實(shí)力與開(kāi)發(fā)理念，它們被規(guī)劃成為簡(jiǎn)單的面積型高檔項(xiàng)目，即在戶型面積定位上是高檔房標(biāo)準(zhǔn)，比如所有戶型偏于三房及以上，建筑可售在140平以上為主的項(xiàng)目，相反在服務(wù)、管理、樓宇品質(zhì)、細(xì)節(jié)與品牌因素等方面，無(wú)法讓高檔消費(fèi)人群看重或轉(zhuǎn)化為他們的買(mǎi)點(diǎn)，因?yàn)槭袌?chǎng)原因拖到現(xiàn)在，無(wú)論降價(jià)還是競(jìng)爭(zhēng)力，都弱于市場(chǎng)同類產(chǎn)品，并且中高檔住房管制越是松動(dòng)，選擇性越強(qiáng)，消費(fèi)者越是不會(huì)惠顧，因?yàn)檫@類項(xiàng)目限入的是完全的買(mǎi)方有購(gòu)買(mǎi)力競(jìng)爭(zhēng)。
二、一板式戶型結(jié)構(gòu)的浪費(fèi)型項(xiàng)目
在樓市紅火的年代，開(kāi)發(fā)商突發(fā)奇想，按照小眾化思路開(kāi)發(fā)的這類項(xiàng)目，但在規(guī)劃的時(shí)候，為了突出利潤(rùn)最大化選擇了出面積的做法，所以最后經(jīng)修正后的落實(shí)方案，往往是得房率嚴(yán)重偏低，而該類項(xiàng)目由于客戶定位主要以小眾為主，市場(chǎng)的冷卻讓這類項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)客戶發(fā)生了肢解，無(wú)法還原，只能拿到普通市場(chǎng)來(lái)銷售。消費(fèi)者在冷靜地市場(chǎng)越是理性，他們?nèi)菀字缸C戶型的缺陷。
最簡(jiǎn)單的一個(gè)例子就是以酒店公寓為藍(lán)本的非產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目，無(wú)法完成酒店式經(jīng)營(yíng)，而在戶型設(shè)計(jì)中，公攤偏大，浪費(fèi)空間多，走道與樓梯繁雜，而且在戶室內(nèi)部，基于酒店的一些角落空間非常多，這類項(xiàng)目唯一的生路就是實(shí)際經(jīng)營(yíng)成為酒店，從而將其改造為純粹投資性項(xiàng)目。
三、市政不成熟區(qū)域的單獨(dú)項(xiàng)目
這也是大漲時(shí)代的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)物，更是危機(jī)環(huán)境下的遺留項(xiàng)目。
因?yàn)?，每個(gè)城市的規(guī)劃在房?jī)r(jià)高漲的年代都做了補(bǔ)充型規(guī)定，土地出讓并先于市政建設(shè)，導(dǎo)致有些開(kāi)發(fā)商錯(cuò)拿了一些位于不成熟區(qū)域的用地。建于這些邊緣區(qū)域的不成熟區(qū)域的項(xiàng)目，因?yàn)橄M(fèi)市場(chǎng)發(fā)生變化，買(mǎi)房者較多關(guān)注于中心城區(qū)及重大就業(yè)區(qū)域的房子，投資消費(fèi)的觸角目前尚無(wú)法伸向這些地方。
房?jī)r(jià)下降的一個(gè)后果影響著這類項(xiàng)目，在普漲的時(shí)候這些項(xiàng)目有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，一旦市場(chǎng)盤(pán)整后，這些項(xiàng)目沒(méi)有了價(jià)格優(yōu)勢(shì)，也就成為不了消費(fèi)對(duì)象或目前的消費(fèi)對(duì)象，也失去了投資價(jià)值。除非有人預(yù)見(jiàn)到該區(qū)域不久的將來(lái)會(huì)成熟起來(lái)。
四、拆遷存在問(wèn)題消費(fèi)維權(quán)不力的問(wèn)題項(xiàng)目
政府在目前的嚴(yán)峻形勢(shì)下沒(méi)有精力處理因?yàn)榧m紛產(chǎn)生的項(xiàng)目，以前宏觀態(tài)勢(shì)比較看好，開(kāi)發(fā)商指望通過(guò)公關(guān)來(lái)完成上市，現(xiàn)在擺在政府面前的存量房一大堆，存量可開(kāi)發(fā)已出讓用地也一大把等著改變規(guī)劃，拆遷存在問(wèn)題或出現(xiàn)消費(fèi)糾紛而維權(quán)不力的項(xiàng)目，只能待政府穩(wěn)定了樓市并且經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)后才有可能修成正果。
越嚴(yán)峻，消費(fèi)維權(quán)越重要，現(xiàn)在的態(tài)勢(shì)下消費(fèi)者就是爺，所以這類項(xiàng)目不沾也罷，每個(gè)買(mǎi)房人心里都不會(huì)糊涂。 |