2025年，A股市場(chǎng)最令人矚目的公司債務(wù)重整事件，無(wú)疑是金科。
5月11日，金科股份發(fā)布公告顯示，重慶金科第二次債權(quán)人會(huì)議表決通過(guò)司法重整計(jì)劃。同時(shí)，重慶市五中院裁定批準(zhǔn)金科股份及重慶金科的重整計(jì)劃并終止重整程序。
這標(biāo)志著，金科股份司法重整取得重要階段性成果，正式進(jìn)入執(zhí)行環(huán)節(jié)。在經(jīng)歷3年多財(cái)務(wù)困境與市場(chǎng)挑戰(zhàn)后，金科股份即將成為中國(guó)第一個(gè)司法重整成功的大型上市房企。無(wú)論是對(duì)于金科重啟、市場(chǎng)引導(dǎo)，還是政府處理房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)問(wèn)題，都具有劃時(shí)代風(fēng)向標(biāo)價(jià)值意義。
“金科股份經(jīng)過(guò)司法重整獲得重生，可喜可賀。這家深耕重慶、布局全國(guó)的千億級(jí)房企，終于成功卸下歷史包袱，通過(guò)多元資本重構(gòu)模式，以嶄新姿態(tài)邁入高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展的新征程。這不僅是企業(yè)自身的浴火重生，也彰顯了重慶的營(yíng)商環(huán)境，在促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心方面，具有標(biāo)志性的示范價(jià)值。”中房集團(tuán)原董事長(zhǎng)、中國(guó)金融40人論壇學(xué)術(shù)顧問(wèn)孟曉蘇表示。
隨著重整方案通過(guò)，金科將“涅槃重生”。記者獲悉，重整后的金科股份將設(shè)置“投資管理、開(kāi)發(fā)服務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理、特殊資產(chǎn)”四大業(yè)務(wù)板塊，通過(guò)投資經(jīng)營(yíng)特殊資產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)改善型住宅、做精做強(qiáng)收費(fèi)服務(wù)、創(chuàng)新發(fā)展產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)施“汰舊、取新、強(qiáng)鏈”轉(zhuǎn)型路徑，推動(dòng)公司轉(zhuǎn)型為聚焦強(qiáng)盈利能力和高投資回報(bào)的不動(dòng)產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)商。
在徹底改善公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的前提下，金科股份將努力尋找新的增長(zhǎng)曲線，力爭(zhēng)在未來(lái)3～5年成為不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)領(lǐng)域的科技龍頭企業(yè)，共建、代建業(yè)務(wù)規(guī)模實(shí)現(xiàn)全國(guó)前五。
重整樣本
本次重整中，金科股份及重慶金科重整涉及的債務(wù)規(guī)模達(dá)1470億元，債權(quán)人數(shù)量超8400家，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)迄今最大的重整案，也是重慶市有史以來(lái)最大的重整案。其重整進(jìn)展不僅關(guān)乎企業(yè)存亡，更折射出中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從“高杠桿擴(kuò)張”向“高質(zhì)量發(fā)展”轉(zhuǎn)型的深層邏輯。
金科的重整之路可追溯至2023年5月，在一次內(nèi)部董事會(huì)后，提出了主動(dòng)向法院申請(qǐng)重整及預(yù)重組的設(shè)想。
2024年2月，金科股份正式向法院申請(qǐng)重整。兩個(gè)月后，重慶市第五中級(jí)人民法院裁定受理其重整申請(qǐng)。
2024年11月，重整投資人敲定：上海品器管理咨詢有限公司與北京天嬌綠苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合體，中選為金科股份及重慶金科的投資人。隨后，又引入中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)、四川發(fā)展證券基金等產(chǎn)業(yè)投資人，并與20余家財(cái)務(wù)投資人簽約，合計(jì)注資26.28億元。
今年1月，《金科股份重整計(jì)劃草案》出爐。3月31日，金科股份公告稱(chēng)，《金科股份重整計(jì)劃（草案）》獲得第二次債權(quán)人會(huì)議有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保組、職工債權(quán)組、稅款債權(quán)組表決通過(guò)，但子公司重慶金科普通債權(quán)組因“金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部流程未走完”暫未通過(guò)，債務(wù)人將與普通債權(quán)組債權(quán)人進(jìn)行協(xié)商，表決時(shí)間延長(zhǎng)至2025年5月10日。
5月11日，結(jié)果公布：重慶金科第二次債權(quán)人會(huì)議表決通過(guò)司法重整計(jì)劃。同時(shí)，重慶市五中院裁定批準(zhǔn)金科股份及重慶金科的重整計(jì)劃并終止重整程序。
金科股份用了1年多時(shí)間，司法重整取得重要階段性成果，正式進(jìn)入執(zhí)行環(huán)節(jié)。這一突破性進(jìn)展，對(duì)于相關(guān)各方均釋放出正面信號(hào)。
按照金科重整計(jì)劃，在債務(wù)清償方面，將秉持市場(chǎng)化、法治化原則，力求最大限度維護(hù)各方債權(quán)人合法權(quán)益。職工債權(quán)和稅款債權(quán)將依法得到優(yōu)先全額清償；有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)通過(guò)公開(kāi)處置變現(xiàn)或以物抵債等方式受償；對(duì)于普通債權(quán)，則采用“現(xiàn)金清償＋以股抵債＋信托受益權(quán)份額抵償”等多元化、組合式的清償策略，小額債權(quán)有望獲得較高比例的現(xiàn)金清償，而大額普通債權(quán)則通過(guò)設(shè)立服務(wù)信托和債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)予以清償。
通過(guò)這些安排，金科股份的整體債務(wù)規(guī)模將大幅壓降，債務(wù)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化，為公司恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)秩序奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
對(duì)于債權(quán)人而言，“相比破產(chǎn)清算，重整能更好地保障債權(quán)人利益，提高債權(quán)清償率，避免因企業(yè)無(wú)序崩盤(pán)可能導(dǎo)致的更大損失，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)信心。以股抵債及信托受益權(quán)的安排，也為債權(quán)人提供了分享企業(yè)未來(lái)發(fā)展紅利的可能性。”一位房地產(chǎn)資深人士表示。
對(duì)于廣大購(gòu)房者而言，金科股份重整計(jì)劃裁定通過(guò)釋放出“保交樓、穩(wěn)民生”的重大利好。對(duì)于重慶市而言，金科股份作為本土重要的民營(yíng)企業(yè)和上市公司，其重整裁定通過(guò)對(duì)于穩(wěn)定地方經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重要意義。
金科的重整經(jīng)驗(yàn)不僅關(guān)乎單個(gè)企業(yè)的命運(yùn)，更為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)提供了風(fēng)險(xiǎn)化解的參考范例。它向外界證明：通過(guò)市場(chǎng)化、法治化的重整機(jī)制，引入外部力量，整合內(nèi)外部資源，企業(yè)是有希望走出困境的。
涅槃重生
對(duì)于陷入困境的房地產(chǎn)企業(yè)而言，司法重整是化解風(fēng)險(xiǎn)和尋求再生的最佳出路之一。但由于債權(quán)人眾多且構(gòu)成復(fù)雜、在建工程或土地處置和估值難度大、“保交樓”對(duì)資金和管理要求極高等諸多原因，金科股份重整計(jì)劃裁定通過(guò)之前，全國(guó)規(guī)模以上民營(yíng)房企至今沒(méi)有一家完成司法重整。
金科為何能在本輪行業(yè)調(diào)整中率先推動(dòng)司法重整并獲得各方認(rèn)可？這背后是多方面因素共同作用的結(jié)果。
金科股份自身仍具備較高的重整價(jià)值，這是投資人和債權(quán)人愿意支持其重整的基礎(chǔ)。金科深耕房地產(chǎn)行業(yè)多年，擁有一定的品牌影響力、較為廣泛的市場(chǎng)布局以及優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目資源，其在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域，也積累了較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)能力和豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。
上海品器聯(lián)合體在接受媒體采訪時(shí)曾說(shuō)，選擇參與金科重整在于，相比于其他出險(xiǎn)房企，金科的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)比較清晰，資產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)狀況也相對(duì)干凈，產(chǎn)品能力、團(tuán)隊(duì)架構(gòu)、運(yùn)營(yíng)體系仍具備一定競(jìng)爭(zhēng)力。
行業(yè)需要風(fēng)險(xiǎn)化解范例的誕生。當(dāng)前房地產(chǎn)處在關(guān)鍵調(diào)整階段，當(dāng)高杠桿、快周轉(zhuǎn)的規(guī)模擴(kuò)張模式難以為繼之后，整個(gè)市場(chǎng)都在思考這個(gè)10萬(wàn)億量級(jí)的行業(yè)究竟要去向何方。金科若重整成功，將為后開(kāi)發(fā)時(shí)代的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供重要路徑參考。因此，自申請(qǐng)重整之日起，金科股份便受到政府方、債權(quán)人、投資人等各方大力支持。
記者獲悉，從金科重整申請(qǐng)的審查到重整期間各項(xiàng)工作的推進(jìn)，重慶五中院對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，在重大事項(xiàng)上及時(shí)給予指導(dǎo)，確保重整程序依法高效推進(jìn)，切實(shí)保障各方合法權(quán)益。重慶市政府亦高度重視金科風(fēng)險(xiǎn)化解工作，成立了專(zhuān)項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)防范化解專(zhuān)班，召開(kāi)30余次府院聯(lián)動(dòng)會(huì)議。
戰(zhàn)略投資者的認(rèn)可與堅(jiān)定投入亦至關(guān)重要。金科重整并非簡(jiǎn)單的債務(wù)重組，而是通過(guò)引入上海品器聯(lián)合體、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)、四川發(fā)展證券基金，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略資源的重新配置。品器聯(lián)合體背后站著招商銀行前行長(zhǎng)馬蔚華、萬(wàn)通系元老馮侖、中國(guó)住交會(huì)創(chuàng)辦人單大偉等業(yè)界重量級(jí)人物，其在大健康不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)能力，為金科注入了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的基因。
這種模式也揭示了一個(gè)重要規(guī)律：房企紓困不能僅靠“輸血”，更需要通過(guò)戰(zhàn)略投資人引入產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)。正如重慶市政府工作專(zhuān)班的實(shí)踐所示，政府引導(dǎo)下的“司法重整＋產(chǎn)業(yè)資本”組合拳，能夠有效化解債務(wù)危機(jī)與業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的雙重壓力。
重整后的金科未來(lái)
根據(jù)重整計(jì)劃，未來(lái)金科股份的整體戰(zhàn)略將主要圍繞“高效運(yùn)營(yíng)、精益管理、科技創(chuàng)新”展開(kāi)，以提升盈利能力、資產(chǎn)價(jià)值和流動(dòng)性為核心，推動(dòng)公司轉(zhuǎn)型為聚焦強(qiáng)盈利能力和高投資回報(bào)的不動(dòng)產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)商。金科將會(huì)對(duì)現(xiàn)有業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行整合與優(yōu)化，剝離非核心或低效資產(chǎn)，形成“投資管理、開(kāi)發(fā)服務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理、特殊資產(chǎn)”四大業(yè)務(wù)板塊，在徹底改善公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的前提下，尋找新的增長(zhǎng)曲線。
參與特殊資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理和盤(pán)活會(huì)是一個(gè)重要方向。經(jīng)過(guò)本輪行業(yè)深度調(diào)整，市場(chǎng)主體將大幅減少，大量因企業(yè)主體陷入困境而產(chǎn)生的特殊資產(chǎn)將逐漸增多，這為重整后的金科股份帶來(lái)業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。
在具體規(guī)劃上，品器資管CEO李根曾表示：一是改組董事會(huì)，優(yōu)化治理結(jié)構(gòu)。品器聯(lián)合體將擁有董事會(huì)七個(gè)席位，提名并推選出董事長(zhǎng)。
二是業(yè)務(wù)模式調(diào)整，從開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)和管理。未來(lái)3～5年，公司收入和利潤(rùn)結(jié)構(gòu)中，運(yùn)營(yíng)管理和服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)占比要達(dá)到60％～70％。
三是借助科技和金融手段，提升運(yùn)營(yíng)效率和發(fā)展質(zhì)量。同時(shí)，與中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)、四川發(fā)展證券投資基金等形成產(chǎn)業(yè)協(xié)同，拓展業(yè)務(wù)和資金來(lái)源，并通過(guò)資本市場(chǎng)運(yùn)作，為公司轉(zhuǎn)型發(fā)展提供強(qiáng)大動(dòng)力。
金科股份的重整探索，是行業(yè)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)、尋找新機(jī)遇的一個(gè)縮影?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在“先破后立”以及一套融合技術(shù)、商業(yè)與治理的生存框架支撐之后，金科不僅可以找到現(xiàn)實(shí)支點(diǎn)自我解放重啟理想，還為中國(guó)企業(yè)摸索到了困難、出路、理想與商業(yè)化的新平衡新道路，這才是至關(guān)重要的。
來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) |