| ??? 全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生-- 如果你對(duì)蘇錫常經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有信心，那么你就可以對(duì)房?jī)r(jià)的回歸抱有信心。”昨天，在常州武進(jìn)舉行的“生態(tài)宜居住宅高峰論壇”上，全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生教授的演講受到了與會(huì)者的熱切關(guān)注。
??? 銀根緊縮但股市是放大器
??? 昨天的論壇上，聶梅生的演講題目是“房地產(chǎn)調(diào)控政策反思和預(yù)期”。首先，她對(duì)去年和今年國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策進(jìn)行了回顧?！叭ツ?月份開(kāi)始，地價(jià)開(kāi)始大漲，房?jī)r(jià)跟著上漲，為什么？加大供給--放松地根、銀根，并沒(méi)有穩(wěn)定房?jī)r(jià)而是房?jī)r(jià)飆升，與調(diào)控預(yù)期相違背。到后來(lái)又采取了抑制需求的辦法。比如央行提高購(gòu)買非首套住房的貸款首付款比例和貸款利率，抑制住房需求增長(zhǎng)?！甭櫭飞治稣f(shuō)。有關(guān)方面的調(diào)控政策沒(méi)有帶來(lái)預(yù)期的效果，甚至“越調(diào)越高”，受到各方指責(zé)。在這種背景下，2008年有關(guān)方面更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)了。因此，去年調(diào)控政策的誤區(qū)值得反思?！拔艺J(rèn)為，去年的調(diào)控政策，主要是忽略了資本市場(chǎng)、股市對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響。資本市場(chǎng)和土地的聯(lián)動(dòng)推升房?jī)r(jià)。”
??? 她說(shuō)，銀根緊縮但股市是放大器--去年，部分房地產(chǎn)上市公司市盈率高達(dá)100-200倍，1－8月房地產(chǎn)類上市公司融資總計(jì)達(dá)1149.45億元，致使它們敢于以高于底價(jià)數(shù)倍的高價(jià)拿地，結(jié)果是不可避免地拉動(dòng)房?jī)r(jià)上升。但是地方政府的土地收益卻屬于類似“預(yù)算外”財(cái)政收入，土地管理和資本市場(chǎng)的管理錯(cuò)位。外資是推動(dòng)器--資金推動(dòng)、全球化的金融系統(tǒng)性推動(dòng)，通過(guò)多元化的渠道進(jìn)入中國(guó)?！?008年，政策制定方、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者這三方都注定為此付出代價(jià)。”
??? 今年，國(guó)家采取的調(diào)控手段是緊縮房貸，壓縮需求， 防止過(guò)熱和通脹。房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了一個(gè)很大的變化，那就是上半年房?jī)r(jià)同比上升趨緩，交易量大幅下挫，市場(chǎng)預(yù)期低迷。
??? 從長(zhǎng)期角度看房?jī)r(jià)會(huì)回歸
??? 房?jī)r(jià)到底體現(xiàn)了什么價(jià)值？到底屬于消費(fèi)價(jià)值？投資價(jià)值？還是金融價(jià)值？聶梅生說(shuō)，從一般意義上理解，房子具有居住使用功能，是民生必需品，具有消費(fèi)價(jià)值，但是國(guó)際、國(guó)內(nèi)都把房地產(chǎn)按固定資產(chǎn)投資計(jì)入GDP，“國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)按固定資產(chǎn)投資計(jì)算，居民購(gòu)房為什么不能是家庭固定資產(chǎn)投資？國(guó)家提出保護(hù)老百姓財(cái)產(chǎn)性收入，房子應(yīng)該是普通老百姓最大的財(cái)產(chǎn)性收入！”
??? 她說(shuō)，資本市場(chǎng)存在期價(jià)，當(dāng)前的房?jī)r(jià)就是受預(yù)期價(jià)格的影響，已經(jīng)不能單純用供需關(guān)系、房?jī)r(jià)收入比、成本利潤(rùn)關(guān)系來(lái)解釋。土地是有長(zhǎng)期價(jià)格的資源，正如石油價(jià)格是受期價(jià)影響一樣，土地也有期價(jià)。房?jī)r(jià)必定受期價(jià)左右。資本價(jià)值對(duì)房?jī)r(jià)的影響是短期波動(dòng)，但是長(zhǎng)周期來(lái)看，仍然要回歸到經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的基本面上來(lái)。
??? “也就是說(shuō)，我們的房?jī)r(jià)受'期值'影響，房?jī)r(jià)不僅與成本等相關(guān)，還與'期價(jià)'相關(guān)，就和石油價(jià)格一樣。比如去年房產(chǎn)市場(chǎng)和今年房產(chǎn)市場(chǎng)，其供需關(guān)系是沒(méi)多大變化的?？傮w說(shuō)來(lái)，從長(zhǎng)期的角度看，房?jī)r(jià)是會(huì)回歸的，就像現(xiàn)在石油價(jià)格回歸一樣，房?jī)r(jià)也肯定是會(huì)回歸，回歸到它應(yīng)有的價(jià)值。只要你對(duì)蘇錫常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展抱有信心，房?jī)r(jià)肯定回歸理性、回歸正常！”
??? “中央的政策已給了我們很好的信號(hào)。當(dāng)然，也不可能出現(xiàn)中央大張旗鼓來(lái)幫扶房地產(chǎn)企業(yè)的情況，中央的政策只要保持穩(wěn)定就行。這就像剎車不能踩得太急一樣，油門也不能踩得太急！”聶梅生形象地解釋。她說(shuō)，未來(lái)的態(tài)勢(shì)不必悲觀，“房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅下跌的情況，房?jī)r(jià)的漲幅到年底可能還會(huì)降低，但是一年平均下來(lái)，可能會(huì)是?%'這個(gè)數(shù)?！?/font> |