今年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)起云涌，使得房地產(chǎn)成為了人們普遍關(guān)注的領(lǐng)域，在過(guò)去的兩個(gè)月，國(guó)內(nèi)樓市持續(xù)降溫，在70個(gè)大城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市逐漸增多。蘇州和吳江樓市的整體房?jī)r(jià)水平尚沒有進(jìn)入跌價(jià)的大部隊(duì)中，不過(guò)吳江樓市與一季度相比也正在呈現(xiàn)出一種新的態(tài)勢(shì)，營(yíng)銷活動(dòng)依然很多，樓市看起來(lái)很熱鬧，而市場(chǎng)逐漸降溫，回歸一種更加平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。
土地市場(chǎng)
重視風(fēng)險(xiǎn)管控、加快周轉(zhuǎn)
今年的4、5月份是吳江土地市場(chǎng)的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，4月份在延續(xù)了1至3月火熱態(tài)勢(shì)的余溫之后，土地市場(chǎng)逐漸降溫。據(jù)了解，5月份以來(lái)20大標(biāo)桿房企全國(guó)范圍內(nèi)僅拿一宗地塊，拿地金額為12億元，而去年同期拿地額高達(dá)455.8億元，受到國(guó)內(nèi)樓市大環(huán)境和開發(fā)商策略的改變，到了5月份吳江土地掛牌和成交數(shù)量都有明顯下降。
4月份，土地市場(chǎng)依然火熱，據(jù)統(tǒng)計(jì)，吳江地區(qū)掛牌出讓16宗土地，出讓面積54.8萬(wàn)平方米，其中12宗土地位于太湖新城板塊。4月10日，綠地集團(tuán)以13億元的總成交價(jià)拿下位于東太湖大道以南、秋楓街以東、三船河以北的4幅低密度地塊，容積率為1.0~1.1，總土地面積173214.5平方米。至此，綠地集團(tuán)擁有東太湖大道以南共38.9萬(wàn)平方米的低密度地塊群，預(yù)計(jì)將建成以別墅、洋房和多層構(gòu)成的低密度社區(qū)，將是太湖新城板塊的高端住宅區(qū)。4月21日，繼藍(lán)光地產(chǎn)、華潤(rùn)置地拿地進(jìn)入太湖新城板塊后，來(lái)自南京的朗詩(shī)地產(chǎn)以底價(jià)9.82億元拍得位于太湖新城松陵大道以東、云龍路以北三幅相鄰住宅用地，為該區(qū)域近兩年出讓成交樓面價(jià)最低的純住宅用地。
進(jìn)入5月，吳江地區(qū)土地市場(chǎng)共有7宗土地出讓，其中5塊位于太湖新城的地塊，均由吳江城建拿下，偉業(yè)集團(tuán)拍得位于吳江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中山北路東、清楊路北地塊，面積僅為11254平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，多頻次、高成本拿地是加劇企業(yè)現(xiàn)金流緊張的主要原因，在近日相繼有大牌地產(chǎn)破產(chǎn)和出售股份的事件以及樓市持續(xù)降溫的情況下，吳江的開發(fā)商當(dāng)前更加重視風(fēng)險(xiǎn)管控、加快周轉(zhuǎn)，以保障現(xiàn)金流的穩(wěn)定，這將成為近期的主要態(tài)勢(shì)，并在接下來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)得到體現(xiàn)。
住宅市場(chǎng)
活動(dòng)繁多、推盤卻謹(jǐn)慎
4、5月份天氣轉(zhuǎn)暖，各房地產(chǎn)開發(fā)商也沒有閑著，各種活動(dòng)相繼推進(jìn)，一時(shí)間呈現(xiàn)百花齊放的狀態(tài)?；顒?dòng)吸引眼球的同時(shí)，小面積剛需購(gòu)房者依然是購(gòu)房主力軍，改善型需求的購(gòu)房者觀望情緒更加濃郁，開發(fā)商對(duì)于開盤節(jié)奏的把握和即將推出產(chǎn)品的定價(jià)也比較謹(jǐn)慎。
4月份活動(dòng)不斷，新城·吾悅廣場(chǎng)打響了第一炮，4月5日至12日“MI 不離手”全民摸車公開賽可謂賺夠了人氣和話題，大家都在討論誰(shuí)將會(huì)最后獲得寶馬座駕。4月19日，中國(guó)好聲音第三季蘇州地區(qū)招募大賽也在吾悅廣場(chǎng)舉行。同一天， 中南世紀(jì)城“2014全民運(yùn)動(dòng)會(huì)”開幕，現(xiàn)場(chǎng)有400多人報(bào)名參加比賽。在太湖新城拿地的外來(lái)開發(fā)商也在這個(gè)時(shí)間段相繼進(jìn)入人們的視線，在4月20日和27日，中房·頤園和首開·太湖1號(hào)相繼舉辦了大型產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，并在5月正式對(duì)外開盤。華潤(rùn)置地也緊跟步伐，5月18日笠澤路接待中心正式公開，相關(guān)人員表示售樓處最快7月份能與市民見面。
在銷售方面，在售樓盤的推進(jìn)目前比較緩慢，記者從4月底的某房交會(huì)上了解到，參展的18家主流開發(fā)商成交量均比較慘淡。而新推房源的樓盤也不多，數(shù)量也不大，從記者掌握到的數(shù)據(jù)來(lái)看，4、5月份吳江城區(qū)推盤的新房源并不多，位于太湖新城的外來(lái)開發(fā)商對(duì)于開盤也都較謹(jǐn)慎，推盤還是以剛需戶型為主力。首開·太湖1號(hào)在5月10日低調(diào)開盤，推出15、16兩棟樓共400多套房源，面積95、113、135平方米，報(bào)價(jià)8000至10000元/平方米，當(dāng)天去化率40%左右。中房·頤園5月18日售樓處公開，推出3、8兩棟樓，面積為98、128、143平方米。綠地中心泊瓏灣新房源也在5月開盤，首推31、33兩棟樓，主力115、127、143平方米戶型，均價(jià)9500元/平方米，值得注意的是，開盤時(shí)期各樓盤的速度都不快，以期平穩(wěn)銷售。
業(yè)內(nèi)人士分析，除了樓市大環(huán)境的影響，太湖新城板塊目前云集了新城、綠地、中房、首開、華潤(rùn)、藍(lán)光等眾多大房企，競(jìng)爭(zhēng)之激烈可想而知，同時(shí)土地單價(jià)不低，如何推盤和定價(jià)是一個(gè)值得操盤手反復(fù)權(quán)衡與小心謹(jǐn)慎考慮的問題。
商業(yè)市場(chǎng)
明星助陣造勢(shì)、銷售難推進(jìn)
商業(yè)地產(chǎn)在5月著實(shí)火了一把，剛進(jìn)入?yún)墙纳蟽|汽車城請(qǐng)來(lái)老牌實(shí)力派歌手韓磊一展歌喉，廣告遍布大街小巷，甚至吸引了不少蘇州市民專程驅(qū)車趕來(lái)。同一天下午，萬(wàn)寶廣場(chǎng)在東太湖大酒店請(qǐng)來(lái)了葉一茜助陣招商簽約大會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)人山人海，早早達(dá)到預(yù)期人數(shù)，不少來(lái)晚的市民都被攔在了門外。而金鷹中心也計(jì)劃在近期首次亮相，憑借金鷹的品牌影響力也受到不少市民的關(guān)注，商業(yè)地產(chǎn)看上去一片紛繁熱鬧的景象。
與火熱的活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)相對(duì)的，商業(yè)地產(chǎn)的銷售情況卻一直沒有很大的起色，在記者采訪中，萬(wàn)寶商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)周毅表示，商鋪投資者關(guān)注的是實(shí)實(shí)在在的收益率和回報(bào)率，這恰恰是統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)商鋪短期內(nèi)無(wú)法向投資者承諾的。周毅指出，投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)普遍信心不足，在投資渠道多樣化和樓市不景氣的背景下，投資者更愿意關(guān)注其他的投資產(chǎn)品，這在短期內(nèi)無(wú)法改變。
吳江財(cái)智置業(yè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理王敬東則表示，吳江市民具備投資商鋪的能力，商業(yè)地產(chǎn)相比住宅地產(chǎn)有更大的升值空間，也符合企業(yè)主長(zhǎng)線持有的投資心理，只是在此之前，需要做好投資理念的引導(dǎo)工作。
有業(yè)內(nèi)人士指出，價(jià)格也是影響商業(yè)地產(chǎn)推進(jìn)的重要因素之一，目前各在售的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的均價(jià)都要超過(guò)20000元/平方米，一樓沿街商鋪的價(jià)格平均超過(guò)30000元/平方米，甚至出現(xiàn)了45000元/平方米的價(jià)格，這對(duì)于商鋪投資者來(lái)說(shuō)是很高的資金承受壓力，再加上預(yù)期回報(bào)率的不對(duì)等，導(dǎo)致更多的投資者轉(zhuǎn)而選擇其他的投資產(chǎn)品。周毅表示，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)普遍采取“靜觀其變”的態(tài)勢(shì)，平穩(wěn)度過(guò)觸底階段，等待新一輪平穩(wěn)發(fā)展的時(shí)機(jī)。 |