最高人民法院日前發(fā)布了《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，以應對司法實踐中遇到的諸多買賣糾紛新情況和新問題。該司法解釋于今日正式實施。其中明確，對于買賣房子交了定金后悔的情況，賠償額度僅僅是定金將可能是不夠的。本報邀請遼寧名熙律師事務所張明春律師對新的司法解釋進行解讀和點評。
買賣房子后悔或被索賠漲價損失
法條：買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償的數額總和不應高于因違約造成的損失。
點評：這意味著，一旦開發(fā)商或購房者拒不依約簽署正式買賣合同，另一方可就房價漲跌提出相應索賠，而不僅僅局限于以往的定金賠償。在房價飛漲時期，有的開發(fā)商后悔賣便宜了，寧愿賠償買房人幾萬元的定金，轉手就以高出原價數十萬的價格賣掉，這種現象并不鮮見。
比如，一套房子售價70萬元，定金5萬元，在以往很可能雙倍返還定金10萬元，開發(fā)商只要賠償5萬元。而實際上，因為房價上漲，購房者此時在同一地段想買同類型房子可能要100萬元，或者開發(fā)商“截留”的這套房子賣到了100萬元。司法解釋實施后，購房者就可以要求開發(fā)商按照漲價后的損失賠償。
尤其需要指出的是，若是買房人違約的話，開發(fā)商同樣可以提出索賠。按照最新的司法解釋，購房者如果不履行合同的話，除了拿不回定金，開發(fā)商也有權對降價損失要求補償。
出賣共有房屋毀約不能只返還定金
法條：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。
點評：對于常見的出賣人在締約和履約時沒有所有權或處分權的買賣合同的效力問題，明確予以肯定，旨在防止大量買賣合同遭遇無效認定之命運，更周到地保護買受人之權益。在實踐中極具實用價值，使幾種典型的二手房買賣糾紛有了明確的法律指引。
比如夫妻、家庭或親友共有房屋一方簽字出賣，房價飆升后另一方借口不知情而毀約不賣的，簽約人將不再能夠免責；這種情況下，以前只能判定買賣合同無效，賣方只需返還定金而無需承擔任何違約責任。司法解釋生效后，如再度出現該類現象，法院將認定買賣合同有效，由共有人之一的簽約人承擔違約責任，從而有力地保障了買方的合法權益。
另一種，以自己名義代簽買賣合同出售房屋，產權人不認可的，賣方承擔違約責任。同時提醒各位購房者，在簽訂買賣合同時需格外注意對方簽約人身份問題。
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