近日，樓市優(yōu)惠政策即將取消的消息不絕于耳，前兩天又有媒體輾轉(zhuǎn)采訪到住建部人士，稱(chēng)大部分優(yōu)惠政策只有開(kāi)始執(zhí)行的日期，沒(méi)有截止日期。樓市優(yōu)惠政策究竟是“去”是“留”，儼然成為近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱門(mén)話(huà)題。昨天在鎮(zhèn)江市舉行的第五屆江浙滬房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論壇上，與會(huì)的樓市專(zhuān)家們?cè)俅尉瓦@一話(huà)題展開(kāi)激烈爭(zhēng)論，盡管意見(jiàn)無(wú)法“統(tǒng)一”，不過(guò)“有去有留”成為眾人的一致看法，且來(lái)聽(tīng)聽(tīng)他們?cè)趺凑f(shuō)——
契稅優(yōu)惠是否該取消
去年10月，國(guó)家為刺激樓市消費(fèi)，規(guī)定“個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%”。隨后，江蘇省沿用了這一做法，南京市則進(jìn)一步細(xì)化，規(guī)定購(gòu)買(mǎi)90平方米以下的交1%補(bǔ)1%，購(gòu)買(mǎi)90到144平方米的交1%補(bǔ)0.5%，購(gòu)買(mǎi)144平方米以上的交3%補(bǔ)1%。
“一年到期就該取消，政府說(shuō)話(huà)要算話(huà)！”南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任高波教授表示，契稅補(bǔ)貼的初衷是好的，不過(guò)也導(dǎo)致了不少投機(jī)型的炒房需求，“有的人在這一年買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)倒了好幾手，契稅優(yōu)惠是一大因素”。高波認(rèn)為，契稅補(bǔ)貼是一系列購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策當(dāng)中最應(yīng)該取消的，同時(shí)也是惟一應(yīng)該取消的一項(xiàng)。
南京大學(xué)商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)系副主任葛揚(yáng)教授則表示，考慮到契稅補(bǔ)貼對(duì)買(mǎi)房人的心理影響比較大，所以他建議該政策可以“部分收回”，比如說(shuō)現(xiàn)在南京購(gòu)買(mǎi)90平方米以下的實(shí)際交納契稅為零，屆時(shí)可調(diào)整為交納0.5%；購(gòu)買(mǎi)144平方米以上的實(shí)際交納2%，可以調(diào)整為交納3%，讓老百姓在購(gòu)房時(shí)有一定的心理緩沖期。
營(yíng)業(yè)稅年限優(yōu)惠是否該延續(xù)
去年12月，國(guó)家規(guī)定個(gè)人售房營(yíng)業(yè)稅的年限由5年減為2年，轉(zhuǎn)讓滿(mǎn)2年的普通住房不用交納營(yíng)業(yè)稅，不足2年的按差額交納；轉(zhuǎn)讓滿(mǎn)2年的非普通住房按差額交納，不足2年的按全額交納。江蘇省及南京市沿用這一規(guī)定，政策執(zhí)行期為1年。
“這條沒(méi)什么好說(shuō)的，應(yīng)該要沿用”，高波表示，5年時(shí)間太長(zhǎng)，不利于樓市健康發(fā)展，而2年則符合營(yíng)業(yè)稅的征收初衷，對(duì)于改善型居住的賣(mài)房人來(lái)說(shuō)，比較有利。而且，2年時(shí)間也可以起到區(qū)分投機(jī)與自住這兩種類(lèi)型買(mǎi)房者的目的，最好不要輕易變動(dòng)。
東南大學(xué)建設(shè)與房地產(chǎn)系黃安永教授認(rèn)為，各個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡。因此，他建議去年出臺(tái)的一系列樓市優(yōu)惠政策不應(yīng)輕易調(diào)整，拿營(yíng)業(yè)稅來(lái)說(shuō)，繼續(xù)沿用與取消相比，顯然利大于弊。
葛揚(yáng)則表示，營(yíng)業(yè)稅5年改2年的優(yōu)惠政策最終還是應(yīng)該取消，不過(guò)收回的方式可以“緩和一些”。他建議可以暫時(shí)沿用一段時(shí)間，并根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況決定何時(shí)收回。
貸款政策是否該收緊
央行于去年10月出臺(tái)規(guī)定，將首套房的首付比例調(diào)低至20%，同時(shí)貸款利率下浮30%。不過(guò)，該政策并無(wú)執(zhí)行期限，而南京已有不少銀行由于放貸任務(wù)的完成，紛紛收緊了貸款政策，首套房的優(yōu)惠利率從七折變?yōu)榘苏郏追康睦蔬€要上浮10%。
高波表示，這一條其實(shí)是最應(yīng)該調(diào)整的。“首套房的貸款給七折利率，太低了；二套房利率要上浮10%，也沒(méi)道理”，高波說(shuō)，各家銀行的調(diào)整有的比較合適，有的又太過(guò)了，比如首套房可以給八折或者八折以上的利率優(yōu)惠，顯示出國(guó)家對(duì)買(mǎi)房自住者的支持；同時(shí)，二套房也不必將利率上浮10%，就按實(shí)際利率，該多少就是多少，因?yàn)橛械娜速I(mǎi)第二套房并非炒房，不能“一棒子打死”。
“貸款政策的調(diào)整，應(yīng)該可以稱(chēng)之為‘不到位的調(diào)整’，也就是說(shuō)，要有保有壓”，葛揚(yáng)表示，比如說(shuō)首套房的利率完全可以恢復(fù)到過(guò)去八五折的優(yōu)惠幅度上，而對(duì)于多套房的買(mǎi)房人，則應(yīng)該采取限制甚至是打壓的方式。
明年樓市走勢(shì)如何
“2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)如果用一個(gè)詞概括的話(huà)，應(yīng)該是‘后危機(jī)時(shí)代’”，葛揚(yáng)說(shuō)，當(dāng)前由國(guó)際金融危機(jī)帶來(lái)的影響尚未完全消除，而國(guó)內(nèi)樓市的表現(xiàn)則由于短期內(nèi)成交量與 房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，造成了一定程度上的“泡沫”，因此抑制需求、增加供給將成為明年樓市的重中之重。但是，如何區(qū)分改善型與投資性需求，則需要?jiǎng)右环X筋，否則很可能帶來(lái)“誤傷”。他同時(shí)表示，樓市優(yōu)惠政策的收回前提應(yīng)該是不造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的“爆冷”，“一步到位”的做法萬(wàn)萬(wàn)要不得。
與“后危機(jī)時(shí)代”不同，高波用“后復(fù)蘇時(shí)代”來(lái)形容明年的樓市，他認(rèn)為只要美國(guó)金融危機(jī)不加深，那么中國(guó)明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。“今年前三個(gè)季度的樓市表現(xiàn)完全出乎意料，關(guān)鍵在于‘政策紅利’多多，4萬(wàn)億的投資計(jì)劃成為樓市復(fù)蘇的‘火種’”，高波說(shuō)，中國(guó)的樓市與股市一樣，均屬于“政策市”，受?chē)?guó)家政策的影響相當(dāng)大，因此明年一旦相關(guān)刺激政策取消或是調(diào)整，樓市將恢復(fù)平靜，平穩(wěn)發(fā)展。 本報(bào)記者 馬祚波 |