“過去我們對(duì)公共產(chǎn)品的生產(chǎn)和市場(chǎng)化改革，沒有從公權(quán)和市場(chǎng)的角度給予足夠的認(rèn)識(shí)”。住建部法規(guī)司副司長徐宗威不久前接受媒體記者采訪時(shí)認(rèn)為，必須認(rèn)識(shí)和規(guī)范公權(quán)市場(chǎng)，加強(qiáng)對(duì)涉及公共權(quán)益的經(jīng)營項(xiàng)目的監(jiān)管，保護(hù)市場(chǎng)中的社會(huì)公眾利益。
只是，一般所言及的公共產(chǎn)品、公權(quán)市場(chǎng)的范圍，往往忽視了對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)注與重視。而其實(shí)，基于中國的國情和現(xiàn)行制度、政策，房地產(chǎn)或是涉及公權(quán)市場(chǎng)的最廣泛的領(lǐng)域，公權(quán)市場(chǎng)廣泛存在，且影響深遠(yuǎn)。這是因?yàn)?，土地屬于國有，?dāng)是最重要的公共產(chǎn)品。而在土地之上，又直接衍生或關(guān)聯(lián)出諸多公共產(chǎn)品或公共權(quán)益的生產(chǎn)項(xiàng)目，形成公權(quán)市場(chǎng)?？陀^上，無論從在商品房領(lǐng)域或從保障房領(lǐng)域來看，公權(quán)市場(chǎng)正是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的根源之一。
首先，作為資源性產(chǎn)品的土地，因政府公權(quán)力的直接行使或參與，衍生或關(guān)聯(lián)出了諸多經(jīng)營行為與經(jīng)營性產(chǎn)品。政府實(shí)際上成為了實(shí)實(shí)在在的土地經(jīng)營者，成為了商人。譬如，政府從農(nóng)民手中征地與其后的銷價(jià)價(jià)差、一級(jí)開發(fā)所獲得贏利、拍賣出讓時(shí)因定價(jià)因素而產(chǎn)生的收益等等，體現(xiàn)著公權(quán)市場(chǎng)，體現(xiàn)著政府通過對(duì)公共產(chǎn)品的獨(dú)家支配、經(jīng)營權(quán)而獲得贏利的“商業(yè)性”。而當(dāng)民間資本進(jìn)入土地開發(fā)經(jīng)營這種壟斷行業(yè)和基于土地基礎(chǔ)的公共事業(yè)之后，便尤其顯出涉及公共權(quán)益的經(jīng)營市場(chǎng)的商業(yè)性。本文作者陳真誠認(rèn)為，土地市場(chǎng)是公權(quán)市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的最基本體現(xiàn)，最徹底滲透。
其次，在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營等方面，也存在公權(quán)市場(chǎng)。目前，事實(shí)上，在商品房市場(chǎng)領(lǐng)域，潛規(guī)則盛行，這是大家公認(rèn)的事實(shí)上。而相比于商品房市場(chǎng)領(lǐng)域而言，在整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域中，最典型的當(dāng)是基于民生保障的 經(jīng)濟(jì)適用房，到處烙上了公權(quán)市場(chǎng)的印記，到處可見公權(quán)市場(chǎng)的身影。也就是說，經(jīng)濟(jì)適用房幾乎整個(gè)被公權(quán)市場(chǎng)這個(gè)染缸浸泡過，頭頂公權(quán)市場(chǎng)的天空，腳踏公權(quán)市場(chǎng)的大地，天與地之間則充斥著公權(quán)市場(chǎng)的氣體，整個(gè)被公權(quán)市場(chǎng)所籠罩。
有些地方政府，不再建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，以貨幣補(bǔ)貼予以代替。由于這種做法實(shí)際上已將保障住房與商品房合二為一，已經(jīng)變性，因而，招致了公眾不滿。曾有人抱怨稱，雖然貨幣補(bǔ)貼降低了購房成本，但由于變成了商品房，購買后就需按照商品房來承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用等費(fèi)用。而且，有些經(jīng)濟(jì)適用房建得太偏遠(yuǎn)，而且價(jià)格不低，導(dǎo)致棄購。
尤其最近，頻繁暴出問題，經(jīng)濟(jì)適用房頗遭微詞，關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房去留問題的爭論持續(xù)而激烈。爭論中的一個(gè)重要內(nèi)容，本文作者陳真誠認(rèn)為，實(shí)際上就是相關(guān)于公權(quán)市場(chǎng)的問題。
按照相關(guān)政策、制度，經(jīng)濟(jì)適用房由政府委托開發(fā)商建設(shè)、經(jīng)營，采取土地劃撥的方式，定價(jià)中不包含土地成本，開發(fā)經(jīng)營的利潤也受限制，因此，定價(jià)的主要依據(jù)則是建筑及其材料成本等。按理說，這個(gè)成本核算并不太難，因主管部門有當(dāng)?shù)氐脑靸r(jià)“定額”(建筑公司承攬業(yè)務(wù)時(shí)一般以“定額”為依據(jù)并在一定幅度內(nèi)下浮報(bào)價(jià))，材料成本也不難核定。但現(xiàn)實(shí)中，一方面，政府決定讓誰去開發(fā)、經(jīng)營經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，本身存在個(gè)公權(quán)市場(chǎng)問題。另一方面，開發(fā)商獲得經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目后，定價(jià)也就主要變成開發(fā)商的事，公權(quán)市場(chǎng)向商業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)化，往往隨行就市，所以就出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)不低的問題。這樣，定價(jià)問題便復(fù)雜化了。
加上其他原因，于是有人提出要讓經(jīng)濟(jì)適用房退出。對(duì)此，本文作者陳真誠認(rèn)為不以為然，而是要改變思維模式和運(yùn)作方式，加強(qiáng)監(jiān)督管理。這是因?yàn)?，目前所存在的問題，并不是經(jīng)濟(jì)適用房本身的問題，而是運(yùn)作上的問題。除政策等因素外，需要解決公權(quán)市場(chǎng)問題。而且，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格高低，其實(shí)對(duì)商品 房價(jià)格存在一定的反制力。
總之，無須諱言的是，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，市場(chǎng)亂象根源于公權(quán)市場(chǎng)!正是公權(quán)市場(chǎng)紊亂，讓開發(fā)商無所適從，讓經(jīng)理人流于庸俗，從也讓消費(fèi)者怨聲載道。因此，政府如果決心調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，則需要高度重視公權(quán)市場(chǎng)問題，并加以規(guī)范、完善和從嚴(yán)監(jiān)管。這樣，當(dāng)有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 |