昨天，萬通地產董事局主席、地產界“思想家”馮侖在上海舉辦的第一財經中國經濟論壇中表示，經歷過高潮瘋狂和低潮洗禮的房地產商并未享有外界預期中的超高暴利，開發(fā)商繁榮期自殺式的增長往往導致泡沫破裂期無以為繼甚至走向死亡。10年來，以A股上市公司業(yè)績統(tǒng)計，房地產開發(fā)商的平均資產收益率甚至達不到5%。
開發(fā)商未增投資意愿
馮侖稱，政府角色在目前的房地產環(huán)境中已越來越大，目前的3萬億房地產投資中，絕大部分被用于保障性住房，保障對象甚至囊括公務員，而政府企業(yè)成為經濟適用房開發(fā)主體，這可能使得住宅開發(fā)商所能獲得的利潤空間被擠壓得相當小。
馮侖很尖銳的指出，以目前全國最大，去年運營狀況相對較好的住宅開發(fā)商萬科而論，公開年報顯示，萬科去年上交稅收70億元左右，而股東利潤僅為40億元。
馮侖指出，盡管目前樓市出現(xiàn)了復蘇，但開發(fā)商對于投資房地產的意愿并沒有增加，反映在今年來房地產投資額的下降，以及民營房地產企業(yè)在實際投資中的比重銳減。
去年之前是蜜月心態(tài)
馮侖稱，曾經安排專業(yè)人員研究了A股上市房地產公司近10年來的全部財務報表。一項驚人的發(fā)現(xiàn)是，10年來這些公司的凈資產收益率低得驚人，僅僅只有4.5%左右。另外，沒有一家公司是因為土地儲備量大而順利扛過調整周期的。
馮侖說，“2008年以前，房地產企業(yè)、政府都陷入一個蜜月思維，由此造成的后果是，所有房地產上市公司交的稅比利潤還要多。”
沒有經歷過苦難期的房地產商們總是以蜜月的心態(tài)來看待市場，這使得大量公司在繁榮時期常常采取一種“自殺式”的增長模式，導致高負債，高存貨。 |