| 框定一下買房時機的概念，在時間上這個時間段市場產品最為豐富而價格穩(wěn)定或下行，從而有較充足的性價比，在空間上并不存在一個持續(xù)下行的市場環(huán)境但存在反彈的可能，如此結合判斷，會讓買房產生介入時機，但不要把買房時機等同于房價一樣籠統(tǒng)看待，不同人群不同時機，視購買力與買入用途等綜合而定。
??? 筆者曾有一文，提出上半年買房比下半年買房絕對值，主要從市場角度分析，這里結合即將到來的兩會，目前統(tǒng)計信息表達的救市后經濟綜合效果，潛在的一些重大利好措施等宏觀因素，結合市場供應亦即開發(fā)商面臨的境地，結合市場基本面中價格松動主要是哪些房源或項目，結合哪些消費者會選擇入市等微觀因素，再結合未來市場的總供求關系發(fā)展趨勢，論之，
??? 第一個跡象是：中小開發(fā)商降價求生的可能性與空間發(fā)生有利于政策發(fā)揮作用的變化。
??? 在國務院兩次救市政策出臺后市場沒有明顯回暖跡象后，新近圍繞救市發(fā)生了兩大根本性變化，一個是救市由地方而中央轉變?yōu)橛缮隙?，標志性事件就是建設部明令地方政府不能“越權救市”；另一個是由中央部委到地方政府首腦，對樓市的消費層面以及與之吻合密切的高房價進行了集中表態(tài)，結論就是不為高價樓市托市，標志性事件就是京滬深等市長“敦促開發(fā)商降價的系列言論”，北京做為標志性城市，出臺的政策中，明確劃分高中低三檔消費。
??? 這種變化會帶來什么樣的后果呢？筆者認為有兩點值得注意：一是中小開發(fā)商降價求生的通路既打通了，也變得唯一了；二是首先被迫降的將會是中高檔住宅，這兩者同時運動，便會導致刺激普通消費的努力變得有效。
??? 第二個跡象是：地方政府從兩個方面刺激新增投資，帶來理想的消費機會。
??? 現(xiàn)在，九大行業(yè)的振興措施基本都納入到議事日程并且通過了初步規(guī)劃方案，其中有兩個對樓市有影響的方面，一是地方政府結合規(guī)劃提出本地產業(yè)調整思路，從而有利于帶動本地消費人口的購買力有保障；二是行業(yè)振興依然會借助于相互間的拉升效應。
??? 地方政府的普遍做法就是重新啟動房地產建設，來完善行業(yè)硬環(huán)境。由此我們可以看到，2009年將是政策救市第一年，也是股市穩(wěn)定的第一年，地方政府將形成兩個方面來源的“新增開發(fā)”：
??? 完善支柱產業(yè)環(huán)境的房地產投資開發(fā)：這一舉措將會用較低的土地注入以集資建房或定向開發(fā)的形式，政府的主要目標是建設新區(qū)，形成經濟產業(yè)鏈，帶動商業(yè)發(fā)展，這就為這些區(qū)域的存量房帶來市場，但開發(fā)商只有在有現(xiàn)金回流的條件下才會降價銷售。
??? 刺激市場消費的新增房地產投資開發(fā)：很明顯新增開發(fā)將集中在中低端消費領域，因此存量滿足普通消費的產品面臨賣方競爭從而為入市消費獲得理想的價位準備了條件。
??? 也就是說，無論房價如何走，樓市是否存在嚴峻形勢，地方政府刺激新增開發(fā)的第一種因素是客觀存在，這就逼迫開發(fā)商盡快消化存量，尤其是普通消費對象的普及型產品。
??? 第三個跡象是：圍繞潛在低端市場的努力。包括預期農村市場的建設，地方城市中低端市場的政策保障建設與城市基礎設施建設，支柱性產業(yè)振興規(guī)劃調整除挖潛外，還著眼于互聯(lián)。
??? 一個是肯定了郊區(qū)農村的改造思路，即發(fā)展集居市場，振興農業(yè)產業(yè)化，將郊區(qū)農村建設成為城市的支點區(qū)域，圍繞城市化來做郊區(qū)農村的文章。這樣就會搞活城郊結合部的居住區(qū)建設，提供普遍性消費最為急須的中低端消費性住房，并且這些地區(qū)，新增開發(fā)與存量還可以形成互動。因為這些區(qū)域的存量房有降價空間，并且降價效果明顯，因為基價不高。吻合了中低端消費力有限而消費量非常大的現(xiàn)實。
??? 一個是第十一個一號文件，連續(xù)第六個發(fā)出農村信號，本次農村消費市場啟動，動員了更廣泛的力量，目前集中討論的焦點問題有這么幾個方面；一個是將消費品與農村市場掛鉤，通過降價與補貼來刺激農村消費，如家電下鄉(xiāng)；一個是發(fā)動農業(yè)機構下鄉(xiāng)，設備更新，企業(yè)讓利政府補貼與集中采購相結合；
??? 最有意義的，對樓市最有相關利好的是，“農民工城市化”，現(xiàn)在有關農民城市化的主題是，完成農村承包市場的流轉制度建設，進行集約改造并且盡量讓農村勞動力流向城市，將三十余萬億的農村消費通過讓農民工進城來引進到城市市場，并且通過社會保障擴大覆蓋面，農民工居住問題的解決來刺激消費。
??? 夯實了基礎性消費的意義在于，將中低端消費與市政建設結合，既可拉動需求，又提供了邊緣區(qū)域的新增開發(fā)，而且還可以用上“綜合用地”的救市政策，即在中低端供應集中的區(qū)域，可以用綜合用地的形式來稀釋房價與開發(fā)成本，因為商業(yè)性面積的增加。
??? 此外，如果農民工入城順利實現(xiàn)的話，就會擴大政策性住房需求面，從而通過政府收購行為消化較多的存量，而且在政府收購的帶動下，開發(fā)商為了配合政府以及獲得政策效果，必然降低售價來迎合政策。而且在遠離中心地帶較低的地價增加了降價彈性。
??? 我們也應該看到政策發(fā)生作用的時間性，地域性，所以無限觀望并非好的辦法。因為，一旦開發(fā)商并購融資與換股等行為產生資源清理與再集中，供應力量發(fā)生質變，樓市將回復到一種利益博弈狀態(tài)，肯定沒有政策主導環(huán)境下買房理想。 |