5月份以來，三則消息讓現房銷售再次成為熱議話題：一是河南省信陽市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）》，其中要求，新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實行現房銷售；二是近期國家金融監(jiān)督管理總局表態(tài)，加快出臺與房地產發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，讓購房者對全面實施現房銷售有所期待；三是不少企業(yè)將現房作為賣點吸引購房者買房，推動現房銷售在市場中的占比穩(wěn)步提升。
當前，現房銷售模式已從試行開始向推行過渡。據中指研究院不完全監(jiān)測，2022年末以來，全國已有超過30個?。ㄊ校┏雠_現房銷售相關支持政策。截至目前，合肥、鄭州等地明確進行現房銷售試點，海南、雄安已全面進行現房銷售。從市場交易端來看，現房銷售占比逐年提升。國家統(tǒng)計局數據顯示，現房銷售在商品住宅銷售中的占比從2020年的12.7%上升到2024年的30.8%。
那么，現房銷售時代來了嗎？在筆者看來，結合當前的市場情況來看，現房銷售需順勢而為，更需“因城施策”，循序漸進式推行。當然，從長期來看，現房銷售是新方向，有優(yōu)勢也有挑戰(zhàn)，若全面實施，將對房地產行業(yè)產生多方面影響。
首先，利好購房者。現房銷售實現“供應即實景”。對購房者而言，是從“圖紙買房”到“實景消費”的質變，會避免傳統(tǒng)期房銷售中交房“貨不對板”、延期交房糾紛以及爛尾的風險。一方面，現房銷售可實現“交房即交證”“配套即享”模式，提升居住安全感；另一方面，現房銷售會加快去庫存速度。此外，房屋品質可見可測，可與資產價值深度綁定，核心城市優(yōu)質地段現房更有“品質溢價”空間。
其次，考驗房企綜合能力。現房銷售模式考驗房企的開發(fā)模式、資金鏈、產品力等全方位綜合能力。一是回款周期對現金流影響較為明顯，一般來說，期房預售模式下，周轉能力較強的房企從拿地開始平均6個月內可以見到回款，現房銷售意味著項目竣工后回款，回款周期延長2年至3年；二是融資結構需從中短期向中長期調整，尤其是有息負債更需轉化為長周期且低成本融資，才能更好地穩(wěn)住回報率；三是倒逼房企摒棄“速度優(yōu)先”開發(fā)模式，抓“精細化管理”和提升產品力，建立從拿地到交付的全流程品質管控體系，加大研發(fā)投入，讓產品向綠色化和智能化轉型，才能擴大市場占有率。
最后，配套支持措施是關鍵。在期房轉現房銷售模式變化過程中，要解決可能出現的購房者購房成本高、開發(fā)商沉淀資金周期更長以及新房供應規(guī)?？焖倏s量導致的階段性供需失衡等問題，這就意味著配套政策是關鍵，可從土地、財稅政策等方面發(fā)力。一是建立“現售+預售”的雙軌并行機制；二是“因城施策”，配套細則差異化，如庫存高企城市出臺“現房銷售鼓勵政策”，對購買現房的購房者進行契稅補貼，允許房企分期繳納現房銷售項目的土地出讓金等；三是構建多元化融資渠道，如鼓勵銀行設立“現房開發(fā)專項貸款”，延長貸款期限，合理合規(guī)地支持優(yōu)質房企發(fā)行“現房項目收益?zhèn)?rdquo;，將綠色建筑、裝配式現房項目納入綠色信貸支持范圍等；四是財稅政策銜接，如考慮推遲現房項目土地增值稅預繳時間，補貼房企融資成本等。
總而言之，結合市場現狀與房地產轉型方向來看，構建“期房與現房并存、增量與存量互補”的新發(fā)展模式已在路上，但未來仍需政策引導、市場培育與金融創(chuàng)新協(xié)同推進現房銷售制度，助力房地產行業(yè)健康發(fā)展。
來源：證券日報
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