“部分銀行暫停授信”、利率上調、房企融資“明道”“暗道”多條業(yè)務線被按“暫停鍵”。2018年，對于房企而言，將是融資壓力最大的一年。
但是，房企又總能探尋到另類融資途徑。這些途徑包括海外借錢、重啟高風險永續(xù)債、發(fā)行超短期融資券、上市房企股東通過股本配售方式為上市房企注入資本金等等。
只是，這些融資方式無論是量上還是成本上，都遠不及傳統(tǒng)融資途徑。而2018年由于政策收緊將導致房貸減少萬億以上。
交通銀行首席經濟學家連平表示，目前商品房銷售和個人購房貸款余額增速均已從高點開始回落。參照以往經驗，預計二者都將在2018年達到底部。簡單假設這一輪房地產周期的底部值與上一輪差不多，估算2018年新增個人住房貸款約3.3萬億元，較2017年減少8000億元-10000億元。
這將直接導致房企到位資金的大減。而今年三季度房企將迎來兌付壓力窗口期。
融資壓力驟增
2018年1月，同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計637.12億元，環(huán)比2017年12月的697.23億元減少8.62%。自2017年10月融資谷底以來，11月、12月融資小幅回溫后，今年1月份又開始回落。
這是因為，房企以往的多條傳統(tǒng)融資路徑皆被堵住。
一個月前，監(jiān)管層叫停了銀行的委托貸款業(yè)務。要求信貸資金和資管資金不得參與委托貸款業(yè)務，委托貸款資金不得投資資管產品，不得投向禁止領域。信托公司也被當地銀監(jiān)部門要求停止開展設有中間級的結構化證券投資業(yè)務。
銀行開發(fā)貸款、信托貸款、各種債權股權融資、銀行對房地產企業(yè)的各種表內外融資，都紛紛收緊。
據媒體報道，近日恒豐銀行一份被曝光內部文件顯示，其于1月29日下發(fā)關于暫停受理房地產行業(yè)新增授信業(yè)務的通知，而恒豐銀行隨后也表示這是基于銀行貸款結構調整作出的正常經營決策，屬于暫時性內部管理措施。與此同時，銀監(jiān)會以及各地銀監(jiān)局出政策和開罰單“兩手抓”，對違規(guī)房地產企業(yè)融資實行高壓監(jiān)管。
從目前房地產開發(fā)的資金來源看，國內貸款（銀行+非銀）占到15%左右，自籌資金占比在35%左右，其他資金（定金及預收款、個人按揭貸款）占比在50%左右。
直接決定房地產銷售回款的個人按揭貸款也在收緊
2018年全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會議提出，2018年要打好防范化解金融風險攻堅戰(zhàn)，使宏觀杠桿率得到有效控制，其中一個重要工作就是努力抑制居民杠桿率，打擊挪用消費貸款、違規(guī)透支信用卡等行為，嚴控個人貸款違規(guī)流入股市和房市。
而國內房貸利率一路走高。
2018年說是房企最寒冷的冬天，甚至是生死攸關的一年，并不為過。
另類融資
一向以資金鏈著稱的萬科，近日也釋放對現金流的重視。萬科此前發(fā)布公告稱，萬科董事會主席郁亮不再兼任總裁、首席執(zhí)行官，該職位由祝九勝繼任。郁亮表示：“萬科對現金流是最關注的，在同行中，我們的回款率是最高的，我們不追求銷售數字，更在乎的是銷售回款速度。”而郁亮把萬科現金流管理的成就歸功于祝九勝，其表示：“萬科以客戶為中心，以現金流為基礎，建立了收款管理、付款管理、收付管理、信息管理，萬科在現金流管理的成就就是祝總帶來的。”
2018年，房企將面臨3300億元的債務到期。
華遠集團原董事長任志強指出，2010年-2014年的5年間，房企債務只有8000多億元。2015年-2016年兩年間，房企新增債務達到8500億元。據他估算，2017年-2019年房企整體還債規(guī)模將超1萬億元。其中，2018年，還債額度將達3300億元；2019年額度達到4700億元。
高負債壓力下的房企們，并沒有因國內融資途徑收窄而放低對資金的渴求。
越來越多房企將視線投向海外市場。據不完全統(tǒng)計，進入2018年以來碧桂園、龍湖、泰禾、華南城、富力等房企紛紛發(fā)布公告，顯示公司擬發(fā)行或已完成發(fā)行美元債務。
有的房企盯上可轉債這一品種。1月30日，中國恒大在港交所發(fā)布公告稱，擬發(fā)行2023年到期的180億港元可換股債券，年利率4.25%。碧桂園方面日前也發(fā)行了156億港元可轉換債券。同時，公司還以配股的方式融資約64億港元。
永續(xù)債也成為部分房企的融資工具。
2月9日，寶龍地產控股有限公司公告稱，旗下子公司一筆永續(xù)中期票據及超短期融資券獲中國銀行(601988,股吧)間市場交易商協會批準。其中，永續(xù)中期票據總金額不超過人民幣20億元；超短期融資券總金額不超過人民幣30億元的，注冊期均兩年。
就在1月24日，上海（樓盤）寶龍實業(yè)剛剛取消了本定于2018年1月23日發(fā)行的總額10億元的2018年度第一期中期票據。
不過，這些境外的錢并不便宜，而這些不便宜的錢最終可能成為侵蝕房企利潤的黑洞。
同策研究院研究員敖毓旻認為，房企作為資金密集型企業(yè)，無法靈活的根據外部資本市場情況調整收縮自身的規(guī)模和現金流量。在債權融資額度無法滿足企業(yè)需求，融資成本居高不下的情況下，上市房企股東可能會通過股本配售的方式為上市房企注入資本金。
來源：中國房地產報 |