受中央降準(zhǔn)、降首付、稅收政策調(diào)整等利好，今年一季度，常熟樓市成交量同比漲幅明顯，一、二手房成交同比分別增加195%和127%。而有心購(gòu)置二手房的市民，往往會(huì)在中介被一種叫做“直更名”的房子弄得心癢癢。“A樓盤(pán)，直改名，120平方米，130萬(wàn)元”、“B樓盤(pán)，直改名，96平方米，預(yù)售價(jià)加8萬(wàn)元”……最近正在逛二手房中介的常熟市民陳小姐一番查看下來(lái)，不免有點(diǎn)疑惑了：這些被中介稱(chēng)為壓箱底好貨的“直更名”房產(chǎn)不就是還未交付、沒(méi)辦理房產(chǎn)證的期房嗎？怎么二手房市場(chǎng)就有賣(mài)了呢？
多為私下交易，聲稱(chēng)買(mǎi)賣(mài)雙方均受益
按照現(xiàn)有規(guī)定，在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門(mén)不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)。也就是說(shuō)，房屋只有在取得產(chǎn)權(quán)證的情況下才能進(jìn)行交易。然而，記者近日在虞城走訪多家中介發(fā)現(xiàn)，疑似“直更名”的房源也還存在，以市區(qū)最近兩年內(nèi)開(kāi)發(fā)的新小區(qū)在建樓盤(pán)為主。而中介也并不將此類(lèi)房源公開(kāi)發(fā)布，只是對(duì)一部分淘房意向明顯的客戶(hù)實(shí)施面對(duì)面的私下“精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)”。中介大多以“還未辦理房產(chǎn)證，可直接更名，節(jié)省稅費(fèi)”來(lái)吸引購(gòu)房者，而賣(mài)房者則通過(guò)“直接加價(jià)”或房屋買(mǎi)賣(mài)前后的價(jià)格差來(lái)賺取一筆費(fèi)用。
在中介介紹的“直更名”操作當(dāng)中，賣(mài)家不僅能夠免去交易產(chǎn)生的稅收，還能賺取一些差價(jià)，因?yàn)橹百I(mǎi)房是一個(gè)價(jià)格，但是賣(mài)房時(shí)卻是另外一個(gè)價(jià)格了。而在期房階段將房屋出售，還可以減少房屋公共維修基金、物業(yè)費(fèi)等收房支出，省下一大筆錢(qián)。對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，由于大多數(shù)樓盤(pán)實(shí)行‘低開(kāi)高走’的價(jià)格策略，這些“直更名”的房產(chǎn)的價(jià)格大多低于目前在售項(xiàng)目，或比售樓處剩下的房子樓層更佳，更合自己的心意。于是，很多交易就在貌似“雙方受益”的情況下產(chǎn)生了。
“直更名”沒(méi)那么簡(jiǎn)單，糾紛警鐘已敲響
“直更名”一般針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)尚未辦理或尚未交付的新房，購(gòu)房者將購(gòu)房合同中的權(quán)利義務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)受方，開(kāi)發(fā)商注銷(xiāo)原合同，與買(mǎi)受方重新簽訂合同，為買(mǎi)賣(mài)雙方省下部分過(guò)戶(hù)費(fèi)。但此類(lèi)交易的風(fēng)險(xiǎn)也不小，日前，常熟法院就調(diào)解了一起“直更名”引發(fā)的房產(chǎn)糾紛。
原來(lái)，陳某幾年前在常熟購(gòu)買(mǎi)一套房產(chǎn)，因一直未交付，僅辦理了網(wǎng)簽。去年7月，陳某將房產(chǎn)出售給周某，兩人與中介公司簽訂協(xié)議，周某交付陳某定金3萬(wàn)元。當(dāng)年8月，陳某向開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)退房。周某再次交付陳某購(gòu)房款11萬(wàn)元，交付開(kāi)發(fā)商購(gòu)房款34萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商出具收據(jù)載明周某認(rèn)購(gòu)房屋。此后，周某一直未能辦理“直更名”手續(xù)，遂將陳某、中介公司、開(kāi)發(fā)商同時(shí)告上法庭，要求陳某承擔(dān)違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商、中介公司承擔(dān)連帶責(zé)任。但被告三方均認(rèn)為自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。開(kāi)發(fā)商提出，必須先由陳某還清按揭貸款，然后才能撤銷(xiāo)原合同。后經(jīng)調(diào)解，多方達(dá)成一致：解除中介協(xié)議，周某支付中介費(fèi)用1000元；陳某與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同繼續(xù)履行；陳某返還周某定金及購(gòu)房款14萬(wàn)元；開(kāi)發(fā)商返還周某購(gòu)房款34萬(wàn)元；陳某、周某、中介公司相互之間不再追究違約責(zé)任。
操作不規(guī)范，交易風(fēng)險(xiǎn)大
“這種直更名的交易方式，聽(tīng)起來(lái)確實(shí)有利可圖，但實(shí)際上是并不規(guī)范的操作。”對(duì)此，江蘇世紀(jì)天合律師事務(wù)所唐曦律師表示，對(duì)購(gòu)房者一方來(lái)講，這樣的交易存在著太多隱患，要特別謹(jǐn)慎。因?yàn)樵诰唧w交易過(guò)程中，由于賣(mài)家沒(méi)有房產(chǎn)證，不能確認(rèn)其是否真正具有房產(chǎn)資格，此時(shí)買(mǎi)家很容易受到欺詐。而在購(gòu)買(mǎi)時(shí)，雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榕c一般的二手房交易不同的是，以直接更名方式過(guò)戶(hù)的整個(gè)流程看不出是買(mǎi)賣(mài)交易，因此當(dāng)雙方產(chǎn)生分歧而不可協(xié)調(diào)時(shí)，想通過(guò)法律途徑解決比較困難。
唐律師提醒，根據(jù)我國(guó)合同法規(guī)定，“直更名”必須取得開(kāi)發(fā)商同意，否則難以完成。實(shí)際操作中，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商提出申請(qǐng)撤銷(xiāo)網(wǎng)簽購(gòu)房合同的預(yù)告登記手續(xù)后，還需等待房管部門(mén)審批通過(guò)、回收作廢的購(gòu)房合同、撤銷(xiāo)預(yù)告登記，然后開(kāi)發(fā)商才能與新購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同，“如果一定要購(gòu)買(mǎi)，買(mǎi)家在重新簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要特別慎重，因?yàn)檫@是購(gòu)房者擁有該套房產(chǎn)的有力證據(jù)之一，房屋面積、質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)登記、違約責(zé)任等各個(gè)細(xì)節(jié)都要直接與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行核對(duì)。
本文來(lái)源：姑蘇晚報(bào)
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