李迅雷表示，目前房地產(chǎn)銷量出現(xiàn)了明確回升的勢(shì)頭，隨著銷量的增加，價(jià)格也出現(xiàn)一定程度的上漲，尤其一、二線城市房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)已經(jīng)得到確認(rèn)。
16日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布“2015中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究”，在發(fā)布會(huì)上，李迅雷表示，目前房地產(chǎn)銷量出現(xiàn)了明確回升的勢(shì)頭，隨著銷量的增加，價(jià)格也出現(xiàn)一定程度的上漲，尤其一、二線城市房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)已經(jīng)得到確認(rèn)。
“2015中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究”在針對(duì)137家滬深上市房地產(chǎn)公司和48家大陸在港上市房地產(chǎn)公司研究后認(rèn)為，2015年房地產(chǎn)板塊的投資價(jià)值凸現(xiàn)，特別是發(fā)展前景好、投資回報(bào)較高的房地產(chǎn)上市公司將獲得資本市場(chǎng)更多青睞。
其中有三類企業(yè)值得重點(diǎn)關(guān)注，一是以萬(wàn)科、招商為代表的龍頭房地產(chǎn)上市公司，二是以保利地產(chǎn)、恒大為代表的主動(dòng)謀求多元化轉(zhuǎn)型、積極打造新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的房地產(chǎn)上市公司，三是依托京津冀協(xié)同發(fā)展、自貿(mào)區(qū)、一帶一路等區(qū)域規(guī)劃政策提升發(fā)展空間的房地產(chǎn)上市公司，如華夏幸福、泰禾集團(tuán)、榮盛發(fā)展、浦東金橋等。
關(guān)于未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)上漲的原因，李迅雷認(rèn)為在于需求上升但供給沒有跟上。目前無(wú)論是新開工面積，還是開發(fā)企業(yè)拿地的意愿都不強(qiáng)。“行業(yè)供給有滯后，這個(gè)滯后需要6~9個(gè)月。”李迅雷說(shuō)。
上述報(bào)告也顯示，受行業(yè)整體下行的影響，2014年房地產(chǎn)上市公司普遍縮減了拿地規(guī)模。據(jù)TOP10研究組測(cè)算，滬深及內(nèi)地在港上市綜合實(shí)力TOP10企業(yè)在2013年、2014年及2015年一季度的土地購(gòu)置費(fèi)用占銷售額比重分別為40.67%、31.60%和63.91%，2014年該比值明顯處于較低水平。
不過(guò)，2015年一季度，受到上年末良好銷售表現(xiàn)的鼓舞和對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的樂(lè)觀預(yù)期，部分房地產(chǎn)上市公司適度增加了購(gòu)地支出。
這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，依然出現(xiàn)了分化。
李迅雷表示，一線城市反彈明顯，房?jī)r(jià)漲幅高，二線城市次之，交易量比較大，但漲幅低于一線城市。與一二線城市相比，三線城市依然面臨較大的去庫(kù)存壓力。
根據(jù)上述報(bào)告，2014年，受到市場(chǎng)需求增速放緩、成本費(fèi)用占比提高的負(fù)面影響，房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)龇霈F(xiàn)回落、負(fù)債壓力有所增加。
與此同時(shí)，房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)分化更加顯著。2014年，營(yíng)業(yè)收入突破100億元的房地產(chǎn)上市公司數(shù)量上升到37家，營(yíng)業(yè)收入均值增長(zhǎng)率為19.13%，高于滬深上市、大陸在港上市房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)收入均值增長(zhǎng)率。
房地產(chǎn)上市公司的盈利能力也表現(xiàn)出明顯的分化特征，大型房地產(chǎn)上市公司在逆市展現(xiàn)出更為穩(wěn)定的盈利能力，而中小房地產(chǎn)上市公司的盈利能力面臨更大壓力。
與之相對(duì)應(yīng)，2014年滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司中分別有約六成、四成的企業(yè)凈資產(chǎn)收益率出現(xiàn)下滑，在銷售不暢和成本上升的雙重壓力下，大部分房地產(chǎn)上市公司凈資產(chǎn)收益率下跌；滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司中，均有超過(guò)六成的企業(yè)每股收益出現(xiàn)下降。
2015年以來(lái)，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司的平均市值持續(xù)震蕩上升，截至5月4日，滬深上市房地產(chǎn)公司的平均市值為196.11億元，較2014年末上漲了50.11%;大陸在港上市房地產(chǎn)公司平均市值為254.50億元，較2014年末上漲40.77%。報(bào)告稱，隨著多重政策利好的逐步釋放，房地產(chǎn)板塊有望迎來(lái)新一輪上漲行情。
李迅雷稱，房地產(chǎn)新開工面積和房地產(chǎn)投資，會(huì)在下半年企穩(wěn)，可能要等到第四季度才可能回升。不過(guò)，從中長(zhǎng)期看，李迅雷認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是處于供需平衡的狀態(tài)。他認(rèn)為，影響住宅需求的是改善性需求、拆遷改造、新增人口剛性需求、城鎮(zhèn)化的需求，這四方面的需求量是65億平方米，而房地產(chǎn)新增的產(chǎn)能也在60億平方米，基本平衡。
不過(guò)，考慮到對(duì)房地產(chǎn)需求最大的還是25歲到44歲的人群，而這個(gè)年齡段的人到2015年已經(jīng)達(dá)到頂峰，從2016年開始消費(fèi)主體數(shù)量會(huì)下降，因此，從更長(zhǎng)期來(lái)看，受人口老齡化的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的需求是有限的。 |