據(jù)發(fā)改委統(tǒng)計(jì)，南京、福州、南昌、成都、重慶等二三線城市房價(jià)已連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下降的情況，但這并不意味著二三線城市房價(jià)掉頭向下，未來走勢仍待觀察。
分析人士認(rèn)為，對(duì)于二三線城市而言，與一線城市的比價(jià)效應(yīng)對(duì)其房價(jià)有重要影響?？紤]到二三線城市地價(jià)水平較低，保障性住房建設(shè)起步較晚，加之城市化進(jìn)程比一線城市更加明顯，目前尚不能斷言這些城市將跟隨一線城市補(bǔ)跌。
首先，目前房價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)的城市主要集中在部分高速增長的地區(qū)，房價(jià)啟動(dòng)較晚的城市房價(jià)仍在徘徊。
以杭州為例，中國指數(shù)研究院監(jiān)測，今年5月，杭州商品住宅成交均價(jià)較4月環(huán)比下降13%，但若與去年5月相比仍高出52%。也就是說，一線城市房價(jià)調(diào)整首先將影響到前期追漲的城市。
而相應(yīng)地，此前房價(jià)漲幅比較溫和的地區(qū)，如長沙、合肥、濟(jì)南、蘭州等城市，房價(jià)則一直處于緩慢上漲中。
其次，二線城市地價(jià)水平較低，資金需求較小，使得房地產(chǎn)商資金鏈條相對(duì)寬松。如榮盛發(fā)展（002146）較為關(guān)注京津冀環(huán)渤海地區(qū)和長江三角區(qū)域有發(fā)展?jié)摿Φ闹械瘸鞘?。目前仍在徐州、石家莊、廊坊、邯鄲等中小城市拿地，其上半年凈利潤預(yù)增300%以上。可以說，在這些二三線城市，一線城市主要存在的因地價(jià)上漲而導(dǎo)致的資金鏈問題發(fā)生可能性較小?！八麄兙褪强敢材芏嗫敢魂囎印?，業(yè)內(nèi)人士如是表示。
再次，保障性住房的上市進(jìn)程也將在一定程度上影響了房價(jià)水平。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前，一線城市房地產(chǎn)市場調(diào)整的重要原因之一就是經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等保障性住房開始上市，以及擬建規(guī)模加大的預(yù)期效應(yīng)。而其他城市保障性住房推出時(shí)間比一線城市較晚，因此，其對(duì)房價(jià)的抑制作用尚需時(shí)日才能顯現(xiàn)。
最后，城市化進(jìn)程仍是判斷二三線城市房價(jià)走勢的重要依據(jù)。
城市化進(jìn)程不僅意味著更多的農(nóng)村人口進(jìn)入城市生活，更意味著更多的農(nóng)村土地將變成城市用地。城市人口增加將不可避免地拉動(dòng)城市住宅需求。以合肥為例，近年來其城市面積逐步擴(kuò)大，城市人口也逐步增加，伴隨而來的是房地產(chǎn)市場的繁榮，不論在老城區(qū)還是新區(qū)，住宅建設(shè)工地比比皆是。在類似這樣的二三線城市，房價(jià)的走勢或許更多地由供需兩方的長期均衡價(jià)格來決定，短期房價(jià)跟風(fēng)波動(dòng)并不會(huì)改變其長期的價(jià)值區(qū)間。 |